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自然资源部住宅用地供应政策点评：限制供给消化库存，积极落实政治局会议精神

投资要点

一、事件背景：2024年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。通知提出需做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划衔接，合理控制新增商品住宅用地供应，同时继续支持保障性住房用地供应。政策强调“以消化存量、优化增量”为核心原则，将严格限制商品住宅用地供应。

二、具体政策内容：

1. 商品住宅去化周期超36个月城市：暂停新增商品住宅用地出让，直至去化周期降至36个月以下。
2. 去化周期在18-36个月城市：实行“盘活存量，对应供应新增”原则，新增供应面积与盘活面积动态挂钩。
3. 政策影响范围：80大中城市中，预计有48座城市将受到影响（27城超过36个月，21城处于18-36个月区间）。据测算，2024年涉宅土地出让金额或将减少346%-426%。

三、市场现状与库存压力：

• 需求端严重下滑：2023年全国商品住宅销售金额同比下降58%，致使去化周期从2023年3月末的187个月攀升至2024年3月末的272个月。
• 库存积压导致开发商投资萎缩、价格走低，形成恶性循环，削弱政策效果。

四、政策意义与历史借鉴：

• 政策是对4月30日中央政治局会议精神的具体落实，目标是通过控制增量土地来源，优化房地产行业生态。
• 历史周期显示，库存下降有助于市场供需回归健康，如2014-2017年周期表明，库存从578亿平降至451亿平，并带动市场回暖。

五、投资建议：

• 推荐标的：
  1. 财务稳健、土储集中在核心城市的优质房企：保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产；建议关注：华润置地、中国海外发展。
  2. 持有优质物业资产、现金流改善潜力的房企：新城控股；建议关注：龙湖集团。
  3. 物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务。
  4. 代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。
• 综合逻辑：供给端政策逐步加码，叠加地方限购放松与“以旧换新”政策响应，有望促进市场销售与价格修复。

注：本分析总结基于东吴证券2024年度点评报告，实际投资决策应结合市场变化与合规要求，咨询专业投资顾问。