房地产行业2018年报综述持续兑现业绩确定性_22页_2mb

房地产行业2018年报综述总结

核心内容

2018年房地产行业整体表现稳健，重点房企实现增收又增利，业绩确定性增强。得益于2016、2017年量价齐升的市场环境，重点房企营收和净利润均实现增长，且毛利率和归母净利率稳步提升。同时，行业集中度进一步提升，龙头房企凭借其土地储备、城市布局、资金运作及开发能力优势，在市场下行期仍能保持增长，获取更多市场份额。

主要观点

• 业绩释放与杠杆控制：重点房企2018年实现营收19723亿元，同比增长26.71%；归母净利润1750亿元，同比增长29.65%。重点房企预收账款达23448亿元，同比增长36.69%，预收账款/营收比值上升至1.19，显示短期业绩确定性强。

• 行业集中度提升：2018年TOP100房企销售金额占比达66.70%，TOP10房企销售金额占比为26.90%，行业马太效应明显，强者愈强。

• 政策导向：政策层面坚持“房住不炒”基调，强化“一城一策、因城施策”策略，推动房地产市场平稳健康发展。同时，人才引进政策持续升级，地方政府加强调控，稳定市场预期。

• 城市群发展：随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《长三角区域一体化发展规划》等政策落地，城市群发展迎来利好，核心城市及周边中小城市将受益于人才与产业的外溢。

• 估值低位：房地产板块估值处于历史低位，SW房地产板块动态市盈率为10.47倍，市净率为1.41倍，具备配置价值。

关键信息

重点房企表现

• 营收与利润：2018年重点房企合计营收增长26.71%，净利润增长29.65%，毛利率和归母净利率分别上升2.52个百分点和0.27个百分点。

• 预收账款增长：重点房企预收账款总额达23448亿元，同比增长36.69%，预收账款/营收比值上升至1.19，其中一线、二线房企分别达1.36和1.59。

• 经营性现金流：重点房企全年经营性净现金流净流入1907亿元，较2017年增长265%。一线房企净流入1020亿元，二线房企由净流出转为净流入。

• 融资成本与杠杆率：重点房企融资成本普遍上升，但净负债率由104%降至95%，有息负债率下降，信用风险降低。2019年融资环境有所宽松，部分房企融资情况有望改善。

个股推荐

• 一线房企：万科A、保利地产、华夏幸福、新城控股、华侨城A和金地集团，因其业绩确定性强、资源卓越。

• 二线房企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城，因其销售高速成长、业绩弹性大。

政策与市场动态

• 调控政策：政策保持“房住不炒”主基调，强化地方政府责任，实施“一城一策、因城施策”。

• 人才引进：多地放宽人才引进政策，如广州、西安、常州等城市，为房地产市场带来利好。

• 城市群发展：长三角、京津冀、粤港澳三大城市群政策加速落地，带动区域发展，形成新的增长极。

重点公司财务数据

风险提示

• 调控政策进一步收紧
• 市场表现超预期下行

投资逻辑

• 政策稳定：未来政策方向将以稳为主，不会出现明显转向，行业平稳发展。

• 业绩确定性：龙头房企凭借充裕的预收账款和土地储备，未来业绩增长确定性强。

• 估值优势：房地产板块估值处于历史低位，具备配置价值，重点房企具备低估值与高增长的双重优势。

• 融资改善：随着行业融资环境宽松，部分房企融资情况有望改善，信用风险降低。

行业数据

结论

房地产行业在2018年表现稳健，重点房企业绩持续释放，财务杠杆控制良好，行业集中度进一步提升。政策层面强调“房住不炒”与“一城一策”，推动房地产市场平稳健康发展。板块估值处于低位，具备配置价值，重点房企尤其是龙头房企展现出较强的抗风险能力和增长潜力。