【新一线系列】新一线城市居住报告成都篇_34页_1mb

成都居住报告总结

核心内容

2021年成都居住竞争力指数位列全国第4，超越北京、上海，与深圳、广州并列。在居住便利性、品质及负担等方面，成都表现突出，成为新一线城市中的佼佼者。

主要观点

• 居住竞争力指数：成都居住竞争力指数为80.4，高于新一线城市平均水平。成渝地区整体居住竞争力仅次于粤港澳大湾区。
• 居住便利性指数：成都居住便利性指数位居全国第三，仅次于深圳、上海，医疗资源覆盖全国第一，商业资源丰富指数全国第二。武侯区居住便利性指数最高，金牛区和高新区紧随其后。
• 居住负担指数：成都居住负担指数为64.75，在38城中排名第21位，处于全国中下游水平。房价收入比和房租收入比分别排名24位和13位，整体负担相对合理。
• 楼盘品质指数：成都楼盘品质在西部城市中处于中游水平，天府新区和高新区品质最高。成都老旧小区数量全国第二，但整体品质仍有较大提升空间。
• 城市换房趋势：换房已成为“新刚需”，近7成受访者未来有换房打算。地缘换房仍是主要类型，舒适换房和品质换房占比逐年上升。

关键信息

居住竞争力

• 成都居住竞争力指数为80.4，高于新一线城市均值70.2。
• 成渝地区整体居住竞争力指数为76.7，仅次于粤港澳大湾区。
• 成都排名全国第4，仅次于深圳、广州、杭州。

居住便利性

• 成都居住便利性指数为77.5，位居全国第三。
• 武侯区居住便利性指数最高，金牛区和高新区紧随其后。
• 2021年成都“15分钟公共服务圈”逐步完善，便利性显著提升。
• 成都盒区房覆盖率为51%，其中一圈层覆盖率达86%，二圈层为18%。

居住负担

• 成都居住负担指数为64.75，处于全国中下游水平。
• 房价收入比10.46，房租收入比20.72，分别排名24位和13位。
• 城乡居民人均可支配收入增速高于房价涨幅，居住成本与收入匹配度相对合理。
• 新都区居住负担最低，房价和租金低于近郊均价10%左右。

楼盘品质

• 成都楼盘品质指数在西部城市中处于中游水平。
• 天府新区和高新区楼盘品质最高，天府新区以低密度、高品质著称，高新区则以高端住宅为主。
• 成都20年以上楼龄的老旧小区占比近40%，绝对值全国第二。

城市换房

• 换房已成为“新刚需”，近7成受访者未来有换房打算。
• 换房后总价和面积均有显著提升，平均每换一套房总价增加40%，面积提高14.1㎡。
• 34岁客群换房最积极，多因子女教育需求驱动。
• 地缘换房占比最高（40%），舒适换房（22%）和品质换房（37%）占比逐年上升。
• 高新区地缘换房占比达60%，锦江舒适换房占比最高（46%），新都品质换房占比达62%。
• 跨行政区换房中，成华区流出最多，青羊区流入最多。

指标计算方法

• 居住竞争力指数：通过居住便利性、居住品质、居住负担等维度加权平均计算得出。
• 居住便利性指数：基于小区周边1公里（部分重要POI扩展至3公里）的设施距离，采用高斯衰减函数计算衰减指数，再通过熵权法赋予权重。
• 居住负担指数：计算方法为：居住负担指数 = 标准化处理（2/3 * 标准化房价收入比 + 1/3 * 标准化房租收入比）。
• 房价收入比 = 成交套均总价 / (家庭人均可支配收入 * 户均人口数)
• 房租收入比 = 单间(套)均租金 / 月平均薪酬

居住趋势与政策

• 成都正实施“幸福美好生活十大工程”，包括居民收入水平提升、生活成本竞争力提升、城市通勤效率提升、生态惠民示范等。
• 2021年4月，成都出台《关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施》，推动传统五城区更新。
• 轨道交通的持续发展，对近郊区域的置业和租房吸引力显著提升。

总结

成都凭借其优越的居住便利性、相对合理的居住负担及不断提升的楼盘品质，成为新一线城市中的佼佼者。随着城市化进程和居民生活水平的提高，换房需求日益增长，成为新居住时代的普遍趋势。未来，成都将继续通过政策支持和基础设施完善，推动城市居住品质的全面提升。