贝壳研究院-新一线城市居住报告成都篇-2021.5-34页_1mb

成都居住报告总结

核心内容

2021年，成都作为新一线城市中的佼佼者，在居住竞争力、便利性、负担指数及楼盘品质等方面展现出显著优势。贝壳研究院通过构建居住竞争力指数模型，对成都及周边区域进行了全面分析，揭示了成都在居住领域的综合表现。

主要观点

• 居住竞争力：成都居住竞争力指数为80.4，排名全国第4，高于新一线城市平均水平，显示出其在居住生活便利性方面的突出表现。
• 居住便利性：成都居住便利性指数排名全国第3，仅次于深圳、上海，医疗资源覆盖全国第一，商业资源丰富全国第二。武侯区、金牛区、高新区位列前三，分别以轨道交通、文化资源和国际化气息为特色。
• 居住负担：成都居住负担指数为64.75，排名38城第21位，负担相对友好。在新一线城市中，成都房价收入比排名第11位，房租收入比排名第4位，显示出成都房价与租金的合理性。
• 楼盘品质：成都楼盘品质指数在西部城市中处于中游水平，老旧小区数量全国第二，但品质仍有较大提升空间。天府新区与高新区作为新开发区域，楼盘品质较高。
• 城市换房：换房已成为成都居民的新刚需，近7成受访者有换房打算。换房后总价及面积显著提升，品质换房与舒适换房需求逐年增加，地缘换房仍是主流。

关键信息

1. 居住竞争力

• 成都居住竞争力指数为80.4，排名全国第4。
• 成渝地区居住竞争力指数为76.7，仅次于粤港澳大湾区。
• 居住竞争力指数计算方法包括：
  1. 采集小区周边POI信息，计算平均距离。
  2. 使用高斯衰减函数计算衰减指数。
  3. 采用熵权法对各POI计算权重。
  4. 对各维度加权平均，计算居住生活便利性指数。
  5. 最后聚合计算居住竞争力指数。

2. 居住便利性

• 武侯区、金牛区、高新区为成都居住便利性前三区域。
• 武侯区因轨道交通和大型购物商超便捷性居首。
• 成都3公里盒区房覆盖率为51%，其中一圈层覆盖率达86%，二圈层为18%。
• 生鲜配送、绿肺公园、美食街和商业中心是消费者最看重的配套。

3. 居住负担

• 成都房价收入比为10.46，房租收入比为20.72，负担指数排名38城第21位。
• 成都居住负担指数在新一线城市中表现较好，低于东部沿海城市，优于中西部城市。
• 合理的房价收入比范围为5.46-7.29，成都处于合理区间。

4. 楼盘品质

• 成都楼盘品质指数在西部城市中处于中游水平。
• 老旧小区数量全国第二，占比约40%。
• 天府新区与高新区为品质较高的区域，天府新区以低密度、高端社区为主，高新区则以高品质豪宅为主。

5. 城市换房

• 换房已成为成都居民的新刚需，近7成受访者有换房打算。
• 换房后总价及面积均有显著提升，总价增加4成，面积提升14.1㎡。
• 地缘换房占比最高，高新区地缘换房占比达60%。
• 34岁客群换房最为积极，多为解决子女教育问题。
• 成华区流出最多，青羊区流入最多。

结构清晰总结

1. 居住竞争力

• 成都居住竞争力指数为80.4，排名全国第4。
• 成渝地区居住竞争力指数为76.7，仅次于粤港澳大湾区。
• 住宅便利性方面，成都与一线城市比肩，排名全国第三。
• 居住负担指数相对合理，低于东部沿海城市，优于中西部城市。

2. 居住便利性

• 武侯区、金牛区、高新区为居住便利性前三区域。
• 武侯区因轨道交通和大型购物商超便捷性居首。
• 生鲜配送、绿肺公园、美食街和商业中心是消费者最看重的配套。
• 3公里盒区房覆盖率为51%，其中一圈层覆盖率达86%。

3. 居住负担

• 成都房价收入比为10.46，房租收入比为20.72，负担指数排名38城第21位。
• 合理的房价收入比范围为5.46-7.29，成都处于合理区间。
• 成都居住负担指数在新一线城市中表现较好，低于东部沿海城市，优于中西部城市。

4. 楼盘品质

• 成都楼盘品质指数在西部城市中处于中游水平。
• 老旧小区数量全国第二，占比约40%。
• 天府新区与高新区为品质较高的区域，天府新区以低密度、高端社区为主，高新区则以高品质豪宅为主。

5. 城市换房

• 换房已成为成都居民的新刚需，近7成受访者有换房打算。
• 换房后总价及面积均有显著提升，总价增加4成，面积提升14.1㎡。
• 地缘换房占比最高，高新区地缘换房占比达60%。
• 34岁客群换房最为积极，多为解决子女教育问题。
• 成华区流出最多，青羊区流入最多。