20220104-德邦证券-地产政策的路径选择与作用效果_政策边际宽松_房地产投资怎么看__14页_1mb

宏观专题：房地产政策边际宽松与2022年地产投资展望

核心内容

本报告分析了2022年房地产政策的边际宽松趋势及其对地产投资的影响，重点探讨了“房住不炒”框架下政策的路径选择与作用效果。报告认为，2022年地产投资托底将主要依赖于需求端因城施策的边际放松和保障房建设加速两个方向。

主要观点

1. 政策边际宽松，但“房住不炒”基调未变

• 9月以来，房地产政策开始边际转向，对前期政策的过度执行进行纠偏。
• 融资端政策有所改善，但“三道红线”、贷款集中度管理等长期政策仍保持严格。
• 需求端政策以“因城施策”为主，主要集中在东北、中部和华南的三四线城市。
• 2022年土地市场仍偏弱，集中供地“控地价”政策基调不变，供地或将更多向保障房倾斜。

2. 销售端放松对投资端的传导存在时滞

• 房地产销售通常领先投资3-6个月，但快周转模式终结后，销售向投资的传导路径有所改变。
• 2022年二季度后房地产销售有望回暖，房地产开发投资或在三季度开始企稳。
• 房贷利率从2021年四季度开始松动，未来若进一步宽松，将推动销售回暖。

3. 保障房建设成为托底地产投资的重要手段

• 保障房建设能够带动房地产投资增长，2022年若完成“十四五”保障房投资计划的30%进度，将额外拉动房地产投资1.5个百分点。
• 若保障房建设进度加快至完成50%进度，将拉动房地产投资2.6个百分点。
• 保障房建设进度对地产投资拉动作用显著，是政策托底的重要方向。

4. 地产行业对经济增长的拉动作用

• 房地产行业及其上下游产业对GDP的直接拉动作用约为15%。
• 2022年地产投资增速为0.2%、1.4%、3.7%时，对GDP的直接拉动分别为0.03%、0.19%、0.50%，考虑全产业链影响后，分别为0.045%、0.30%、0.75%。
• 乐观情形下，地产产业链对GDP的拉动仍低于2016-2020年1%左右的水平，稳增长政策仍需进一步发力。

关键信息

政策组合对地产投资的影响

地产行业对GDP的拉动

风险提示

• 政策宽松不及预期
• 保障房建设推进不及预期
• 疫情超预期扩散

图表概览

• 图1：9月以来房地产调控政策脉络
• 图2：东北地区销售情况弱于全国平均
• 图3：政策大多集中于东北及其他三四线需求较弱城市
• 图4：2017-2020年，新开工、拿地增速快于竣工
• 图5：2016年来定金和预收款在房地产开发资金来源中占比上升
• 图6：狭义库销比位于历史较低位，广义库销比位于历史高点
• 图7：房贷平均利率有所下调
• 图8：销售领先投资3-6个月，2016年以来快周转模式下不明显
• 图9：房地产调控政策放松的不同情形
• 图10：地产产业链及地产后周期
• 图11：投入产出表计算的房地产直接拉动上下游约占3.8%
• 图12：近年来地产直接上下游占GDP比例约在10%左右
• 图13：2020年以来家电、家具、建筑装潢合计占GDP比例稳定在3.5%
• 图14：房地产投资增速与GDP增速

相关研究

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分析师与研究助理简介

• 芦哲：德邦证券首席宏观经济学家，毕业于中国人民大学和清华大学，曾任职于世界银行集团、泰康资产和华泰证券，发表多篇学术论文，获得多项研究奖项。
• 潘京：德邦证券宏观分析师，武汉大学金融学硕士，诺欧商学院投资专业硕士，具备4年宏观策略研究经验，擅长从宏观视角研究产业变迁与市场影响。