20221001-中邮证券-房地产行业周报_高频数据继续修复_与上周相比有何变化__39页_1mb

行业投资评级总结

核心内容

• 行业评级：房地产行业维持“强于大市”评级。
• 高频数据：本周新房成交面积同比增速由上周的1.4%上升至21.7%，显示市场继续修复。
• 资本市场表现：A股与港股地产板块均跑输大盘，信用债发行和净融资额环比下降，信用利差走阔。
• 楼市动态：新房和二手房成交面积环比分别增长53.8%和13.6%，库存环比微降0.3%，去化同比22.7%。但累计同比仍为负。
• 土地市场：百城土地供应和成交面积环比上升，溢价率下降。一线城市土地成交面积环比上升，二线城市则分化明显。
• 投资建议：关注行业复苏带来的β行情，以及区域格局优化带来的拿地提升机会。推荐保利发展、新城控股、招商蛇口、滨江集团、华发股份等。
• 风险提示：政策效果不及预期、疫情恶化。

主要观点

1. 高频数据继续修复

• 新房成交：48个城市新房成交面积约为681.0万m²，同比增速由1.4%上升至21.7%，显示市场回暖迹象。
• 城市表现：
  • 一线城市：广州同比、环比均增长，上海、深圳同比增长。
  • 二线城市：杭州、苏州、南宁、济南、佛山、温州、宁波同比、环比均增长，东莞同比增长。
  • 三四线城市：嘉兴、金华、泉州、连云港、绍兴、江门、舟山、东营同比、环比均增长，莆田同比增长。
• 整体趋势：各能级城市均有所表现，销售环比修复是增速反弹的主要原因，而非基数效应。

2. 资本市场表现

• A股房地产板块：本周下跌2.08%，跑输沪深300 0.76个百分点，排名11。
• 港股地产建筑板块：本周下跌7.16%，跑输恒生指数3.20个百分点，排名11。
• 信用债：本周发行111.51亿元，净融资额-63.41亿元，累计发行4290.11亿元，同比下降22.62%。信用利差走阔0.81BP。
• 异常波动：19只信用债成交价涨跌幅超过10%，包括20世茂04、20宝龙04、17红星02、20万达02、21金科03、21碧地02、21旭辉01等。

3. 楼市动态

• 新房成交：48城新房成交面积645.6万m²，环比上升53.8%，累计同比下降35.1%。
• 二手房成交：14城成交面积130.0万m²，环比上升13.6%，同比上升31.8%，累计同比下降19.9%。
• 库存去化：16城库存环比下降0.3%，去化周数为54.1周，同比上升22.7%。
• 成交均价：一线城市成交均价环比下降4.3%，同比上升25.0%；三四线城市成交均价环比上升9.5%，同比下降3.4%。

4. 土地市场

• 供应与成交：百城土地供应建面环比上升17.15%，成交建面环比上升6.63%。
• 城市表现：
  • 一线城市：供应建面环比上升109.45%，成交建面环比上升24.53%，溢价率3.44%。
  • 二线城市：供应建面环比上升32.83%，成交建面环比下降7.27%，溢价率0.42%。
  • 三四线城市：供应建面环比上升3.31%，成交建面环比上升12.87%，溢价率4.61%。
• 累计成交均价：百城土地本年累计成交楼面均价2321.05元/m²，溢价率3.23%。

关键信息

1. 高频数据

• 成交面积：本周新房成交面积同比增速21.7%，环比修复明显。
• 城市分化：一线城市分化，二线城市改善明显，三四线城市整体回暖。

2. 资本市场

• A股与港股：均跑输大盘，信用债发行和净融资额环比下降。
• 信用利差：房地产信用债中位数由62.61BP上升至63.42BP。
• 主要企业表现：A股中，华联控股、爱旭股份涨幅靠前；广汇物流、深圳华强跌幅靠前。港股中，明发集团、上实城市开发涨幅靠前；旭辉控股集团、上坤地产跌幅靠前。

3. 楼市动态

• 新房成交：一线城市环比下降4.0%，二线城市环比上升70.8%，三四线城市环比上升77.5%。
• 二手房成交：14城环比上升13.6%，同比上升31.8%。
• 库存与去化：16城库存环比下降0.3%，去化周数为54.1周，同比上升22.7%。
• 成交均价：一线城市环比下降4.3%，同比上升25.0%；三四线城市环比上升9.5%，同比下降3.4%。

4. 土地市场

• 供应与成交：百城土地供应建面环比上升17.15%，成交建面环比上升6.63%。
• 溢价率：百城土地成交溢价率3.23%，一线城市溢价率3.44%，二线城市0.42%，三四线城市4.61%。
• 累计成交均价：一线城市累计成交楼面均价12714.58元/m²，二线城市2817.30元/m²，三四线城市1165.64元/m²。

投资建议

• 行业复苏：关注行业见底复苏带来的β行情，推荐保利发展、新城控股、招商蛇口等。
• 区域优化：关注区域格局优化带来的拿地提升机会，推荐滨江集团、华发股份等。
• 市场趋势：销售正处于磨底阶段，楼市逐步恢复，但恢复过程缓慢且波动。
• 关注重点：销售能否企稳是地产股表现的关键。

风险提示

• 政策效果：政策施行效果不及预期可能影响行业复苏。
• 疫情恶化：疫情恶化可能对楼市造成冲击。