2023-04-27-港交所-招商局商业房托_2022年度报告_239页_8mb

报告摘要

招商局商業房託基金2022年度報告總結

核心內容

招商局商業房託基金（CMC REIT）於2019年11月15日根據信託契約成立，並於2019年12月10日在香港聯交所上市。基金的主要目標是為投資者提供穩定可持續的分派及長遠資本增值，並通過積極管理物業組合來實現總回報。

主要觀點

財務表現：
2022年全年收入為人民幣431,702萬元，較2021年微降0.3%。可分派收入為人民幣138,551萬元，較2021年下降18.7%。
每基金單位分派為0.2614港元，分派收益率為13.1%。
總資產達人民幣108.24億元，較2021年增長43.1%。
基金單位持有人應佔資產淨值為人民幣36.59億元，較2021年下降8.7%。
槓桿率為37.4%，低於房託基金上限50%。
分派政策：
根據信託契約，CMC REIT需分派至少90%的可分派收入，2022年擬分派100%。
末期分派為0.1307港元，加上中期分派0.1307港元，總分派為0.2614港元。
分派匯率為2022年全年業績公告前五個營業日的平均中間價。
市場與經營回顧：
2022年因疫情、地緣政治、高通脹及利率波動等因素，商業不動產市場面臨挑戰，出租率與租金收入均受影響。
花園城因疫情導致升級改造工程延誤，出租率下降18.3個百分點至72.2%。
新時代廣場因高端辦公需求疲弱及周邊供應增加，出租率下降7.9個百分點至84.0%。
招商局航華科貿中心出租率在收購後未有顯著變化。
企業里程碑：
- 2022年12月：招商局航華科貿中心32-34層獲LEED鈦金認證。
- 2021年9月：年報獲LACP 2021年報評選金獎及最佳50本中文年報。
- 2021年12月：獲信報財經新聞頒發「上市公司卓越大獎」。
- 2020年12月：設立ESG工作小組，並發佈首份ESG報告。
展望與策略：
2023年，招商局商業房託基金將繼續優化資產管理，重點關注辦公樓出租率的穩定，並通過引入優質租戶及產業集群效應來促進長期發展。
花園城將進行升級改造，以提升收益。
管理人將加強與發起人招商蛇口的互動，探索資本結構優化，促進未來增長。

物業組合

CMC REIT的物業組合包括以下項目：

招商局航華科貿中心（北京）：甲級寫字樓，可出租面積40,824平方米。
科技大廈（深圳蛇口）：乙級寫字樓綜合體，可出租面積41,522平方米。
科技大廈二期（深圳蛇口）：乙級寫字樓綜合體，可出租面積43,042平方米。
數碼大廈（深圳蛇口）：乙級寫字樓綜合體，可出租面積40,441平方米。
新時代廣場（深圳蛇口）：甲級寫字樓，可出租面積67,600平方米。
花園城（深圳蛇口）：大型綜合商業體，可出租面積56,720平方米。

重要財務與管理資訊

分派與收益：
- 可分派收入：人民幣138,551萬元（2022年）與人民幣170,403萬元（2021年）。
- 分派比率：100%。
- 每單位分派：0.2614港元（2022年）與0.2541港元（2021年）。
- 分派收益率：13.1%（2022年）與13.1%（2021年）。
註冊與過戶：
- 基金單位持有人註冊及過戶於2023年4月12日至14日暫停，記錄日期為2023年4月14日。
- 末期分派於2023年5月30日支付。
債務管理：
- 管理人成功完成高達44.5億港元的債務替換，將所有債務轉為人民幣固定利率貸款，降低利率及外幣風險。

董事及高級管理人員

主席兼非執行董事：黃均隆
- 招商局置地有限公司非執行董事，招商蛇口財務總監。
- 擁有工程學士及工商管理碩士學位，並具備高級會計師資格。
執行董事：郭瑾
- 擁有奧克蘭大學商業及房地產學士學位，CFA持牌人。
- 曾擔任Savills Investment Management (Hong Kong) Limited大中華地區主管及投資管理部執行董事。
非執行董事：劉寧
- 招商置地非執行董事，招商蛇口董事會秘書。
- 曾擔任招商地產董事會秘書及深圳證券交易所上市委員會成員。
非執行董事：余志良
- 招商置地非執行董事，招商蛇口董事會秘書。
- 曾擔任招商置地總經理及財務總監，擁有行政管理及財務背景。