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招商局商業房地產投資信託基金年度報告總結

核心內容概述

招商局商業房地產投資信託基金（CMC REIT）於2019年11月15日成立，並於2019年12月10日在香港聯合交易所有限公司（聯交所）上市。該基金的主要目標是為投資者提供穩定且可持續的分派及實現長期資本增值，透過積極管理物業組合以爭取可觀的總回報。

主要觀點與關鍵信息

2024年度表現

• 營業收入：達人民幣529,359千元，同比增長8.2%。
• 可分派收入：達人民幣116,649千元，同比增長23.2%。
• 分派比率：為100%，即將所有可分派收入分配給基金單位持有人。
• 每基金單位分派（DPU）：2024年全年分派為HK$11.20，分派收益率為9.2%。
• 出租率：全年平均出租率達90.6%，其中花園城在2024年完成升級後出租率達到93.5%，成為最大收入增長點。
• 總資產：截至2024年12月31日為人民幣10,081百萬元，較2023年下降3.0%。
• 資產負債率：從2023年的39.0%上升至2024年的40.5%，增加1.5個百分點。

企業里程碑

• 2024年9月：舉辦「龍的傳人」招商杯深港兒童繪畫大賽頒獎典禮。
• 2024年12月：花園城完成全面升級改造，恢復滿負租運。
• 2023年4月：完成上市後首次收購，拓展至北京。
• 2023年7月：完成人民幣24億元貸款置換，降低利息支出。
• 2025年1月：完成人民幣41億元再融資，將利息成本從3.17%降至2.80%。

市場與經營回顧

• 2024年經濟環境：中國經濟在複雜多變的外部環境中表現出強大韌性，實現5%的增長目標。
• 商業地產市場：整體經營難度上升，租金和出租率承壓，尤其是北京與深圳的寫字樓市場。
• 零售市場：因消費趨勢變化而調整，深圳南山區的花園城因供應有限與區位優勢，租金與出租率表現較強。

展望與策略

• 2025年展望：預期經濟復甦與商業地產週期仍存不確定性，但機會藏於變革之中。
• 核心策略：穩運營、降成本、優配置、拓新機。
• 重點任務：維持出租率，靈活調整租賃策略，必要時採取「以價換量」。
• 資本優化：積極尋求資本配置優化，提升財務效率。
• 新資產類別：考慮收購學生公寓、酒店等新資產類別，特別是在香港地區，以分散風險，提高收入穩定性。

管理層與董事履歷

• 主席兼非執行董事：余志良，46歲，曾擔任招商局集團財務部副部長、招商蛇口財務總監及董事會秘書，現為招商置地非執行董事。
• 執行董事：郭瑾，56歲，曾擔任招商置地投資總監，現為房託管理人投資及資產管理總監。
• 執行董事：鐘寧，41歲，現為房託管理人營運總監、信息技術主管及投資及資產管理副總監。
• 獨立非執行董事：林晨，46歲，曾任香港大學金融學講座教授，現為招商置地獨立非執行董事。
• 獨立非執行董事：黃浣菁，53歲，擁有豐富的房地產項目管理經驗，現為招商置地獨立非執行董事。

物業組合

CMC REIT擁有六項主要物業：

• 招商局航華科貿中心：甲級商業綜合體，可出租面積40,824平方米。
• 科技大廈：乙級寫字樓，可出租面積41,522平方米。
• 科技大廈二期：乙級寫字樓，可出租面積43,042平方米。
• 數碼大廈：乙級寫字樓，可出租面積40,441平方米。
• 新時代廣場：甲級寫字樓，可出租面積67,600平方米。
• 花園城：大型購物中心，可出租面積56,185平方米。

部分物業如招商局航華科貿中心32-34層已獲LEED鉑金認證，新時代廣場獲LEED與WELL預認證，體現了CMC REIT在可持續發展方面的努力。

企業治理與ESG

• 執行董事會下設有ESG工作小組，並在2021年發佈首份ESG報告。
• CMC REIT在2024年首次參與GRESB評估，獲得四星評級，顯示其在可持續發展方面的卓越表現。

結語

招商局商業房地產投資信託基金持續以專業管理與戰略調整應對市場變動，並通過優化資產配置與探索新業務機會，提升長期價值回報。基金單位持有人將持續受益於穩定的分派及可持續的資本增值。