20220223-德邦证券-宏观专题_政策回暖带动全年房地产投资超1__15页_1mb

房地产市场分析总结

核心内容

本报告由德邦证券分析师芦哲撰写，分析了2022年房地产市场的发展趋势，从销售端、投资端和政策端三个维度进行观察与预测，重点指出房地产市场在政策宽松、销售回暖和施工逐步恢复的背景下，全年投资增速预计为1.4%左右。

主要观点

1. 销售端：上半年将逐渐回暖

• 销售对投资具有领先作用：销售回暖将带动回款改善，从而逐步传导至投资端。
• 房价环比增速领先销售：2022年1月，70城新建住宅价格环比由负转正，二手房价格降幅收窄，显示销售回升可期。
• 房贷利率下降带动需求：央行1月下调5年期LPR，多地跟进降低房贷利率，预计Q1-Q2房地产销售将改善。
• 现房销售占比回升：由于“保交楼”政策的推动，现房销售占比将逐步上升，反映市场信心的恢复。

2. 投资端：一季度或为“至暗时刻”，企稳需待下半年

• 投资增速预计1.4%：全年房地产投资增速维持中性判断，主要受融资端政策影响。
• 融资改善缓慢：虽然政策有所放松，但融资环境仍未明显改善，一季度可能成为投资的“至暗时刻”。
• 土地购置费和建安投资是投资主体：二者合计占房地产投资的93.2%，其中土地购置费占比83.6%。
• 土地成交价款领先土地购置费：土地成交价款增速底部在2021年4月，预计2022年一季度将是土地购置费的底部。
• 新开工将在三季度企稳：100城成交土地面积增速领先新开工约半年，若土地成交回暖，新开工有望在三季度企稳。
• 施工和竣工指标拐点出现：挖掘机销量和玻璃价格已出现回升信号，预示施工和竣工将逐步改善。

3. 政策端：因城施策力度加大

• 中央政策基调：房住不炒：坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，推动保障性住房建设，支持合理住房需求。
• 地方政策边际宽松：多地降低首付比例、公积金贷款首付、房贷利率，以稳定三四线城市房地产市场。
• 预售资金监管调整：部分城市放松预售资金监管，提高支取比例，增强房企资金流动性。
• 融资政策持续纠偏：三道红线、房贷集中度管理等政策仍在执行，但对部分项目提供并购支持。

关键信息

• 销售回暖预期：预计2022年上半年房地产销售将逐渐企稳，尤其是三四线城市。
• 投资企稳时间：销售回暖后，投资改善需待下半年，新开工或在三季度企稳。
• 融资环境改善有限：国内贷款占比下降，其他资金成为主要来源，但融资政策仍未明显松绑。
• 政策支持重点：保障性住房建设、降低首付和利率、优化预售资金监管等。
• 风险提示：
  • 房地产政策宽松不及预期；
  • 疫情形势出现较大变化；
  • 宽信用持续性不强。

图表目录（摘要）

• 图1：商品房销售面积与销售额增速（%）
• 图2：期房与现房的销售面积占比
• 图3：房价同比经常滞后于销售（%）
• 图4：房价环比增速对销售有领先提示作用（%）
• 图5：一二三线城市新房价格环比（%）
• 图6：一二三线城市二手房价格环比（%）
• 图7：房贷利率对商品房销售具有领先性（%）
• 图8：重点城市主流房贷利率已连续5个月下降（%）
• 图9：房地产投资下行年份经济增长承压（%）
• 图10：各项应付款占比越来越大
• 图11：到位资金增速与房地产投资增速（%）
• 图12：房地产投资资金来源变化
• 图13：到位资金当月同比增速
• 图14：2021年底其他资金的组成
• 图15：销售对房地产投资具有领先作用（%）
• 图16：企业中长贷与房地产贷款一致性较高
• 图17：投向房地产的信托资金情况（%）
• 图18：房地产投资的主体是土地购置费和建安投资（亿元）
• 图19：土地购置费是其他费用的主体
• 图20：建安投资受施工面积影响大
• 图21：土地成交价款领先土地购置费3-4个季度
• 图22：成交土地占地面积领先新开工半年
• 图23：挖掘机销量与新开工一致性高（%）
• 图24：玻璃价格与竣工同步性较好
• 图25：1月下旬以来玻璃价格回升（元/吨）

相关研究

1. 《地方两会剧透了稳增长的哪些发力点？》，2022.1.27
2. 《部署稳投资，但仍存约束——1月10日国常会点评》，2022.1.11
3. 《2022基建怎么稳增长？》，2022.1.6
4. 《2022年基建会强劲反弹吗？》，2021.11.8

风险提示

1. 房地产政策宽松不及预期；
2. 疫情形势出现较大变化；
3. 宽信用持续性不强。

分析师简介

• 芦哲：德邦证券研究所首席宏观经济学家，中国人民大学金融市场与政策研究所联席所长。
• 研究助理：未提供具体信息。

法律声明

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