20200701-东方金诚-房地产行业月报_销售增速单月回正_投资开工持续复苏_6页_802kb

房地产行业月报总结

一、核心内容

本报告分析了2020年5月及6月房地产行业的销售、投资、政策和资金情况，指出行业整体呈现复苏迹象，并对三季度的发展趋势进行了预测。

二、销售端分析

1. 销售回暖

• 5月销售增速首次回正：全国商品房销售面积同比增速达9.7%，为年内首次回正。
• 1-5月累计销售情况：
  • 销售面积：48703万平方米，同比下降12.3%，降幅较1-4月收窄7.0个百分点。
  • 销售额：46269亿元，同比下降10.6%，降幅较1-4月收窄8.0个百分点。
• 6月市场持续修复：30大中城市商品房成交面积较5月增长显著，较去年同期增长2.3%。

2. 预期趋势

• 三季度销售增速有望持续修复：政策维稳、按揭投放趋稳、需求回补等因素将推动销售进一步回暖。
• 区域风险：需警惕北京疫情反复对销售的区域性影响，同时关注海外疫情对国内居民购买力的潜在冲击。

三、投资端分析

1. 投资规模修复

• 1-5月开发投资完成额：45920亿元，同比下降0.3%，降幅较1-4月收窄3.0个百分点。
• 5月开发投资完成额：同比增长8.1%，环比增幅扩大1.1个百分点。

2. 开复工与竣工情况

• 新开工面积：1-5月累计69533万平方米，同比下降12.8%，降幅收窄5.6个百分点。
• 施工面积：1-5月累计762628万平方米，同比增长2.3%。
• 竣工面积：1-5月累计23687万平方米，同比下降11.3%，降幅收窄3.2个百分点。

3. 土地市场回暖

• 土地购置面积：1-5月累计4752万平方米，同比下降8.1%，降幅较1-4月收窄3.9个百分点。
• 土地成交价款：1-5月累计2429亿元，同比增长7.1%，增速环比小幅提升。
• 100大中城市土地供应：同比增长12.5%，显示政府供地提升与房企补库存需求增强。

4. 预期趋势

• 三季度投资增速有望继续改善：土地市场回暖、开复工提升及销售回款增加将对房企投资形成有力支撑。

四、政策导向

1. 政策主基调

• “房住不炒”仍为核心：政府工作报告重申这一政策，同时强调推进新型城镇化、区域发展战略及老旧小区改造。

2. 政策调整方向

• “渡难关”政策趋于缓和：多地放松人才限贷、降低人才补贴门槛，以释放购房需求。
• 规范市场行为：部分城市加强土拍管理、遏制价格炒作、排查违规挂牌行为，确保市场平稳发展。

3. 预期趋势

• 三季度政策将更加灵活：调控保持“三稳”基调，部分城市可能通过放宽落户、加大人才引进等政策刺激需求，三四线城市微调空间更大。

五、到位资金情况

1. 资金改善

• 1-5月到位资金：62654亿元，同比下降6.1%，降幅环比收窄4.3个百分点。
• 主要资金来源：
  • 定金及预收款：19479亿元，同比下降13.0%，降幅收窄5.9个百分点。
  • 个人按揭贷款：10154亿元，同比下降0.9%，降幅收窄4.5个百分点。
  • 自筹资金：20106亿元，同比下降0.84%，降幅收窄4.3个百分点。
  • 国内贷款：10703亿元，同比下降0.5%。
  • 利用外资：34亿元，同比增长15.3%。

2. 预期趋势

• 三季度资金压力进一步缓解：销售回暖、政策对冲及融资环境宽松将有助于房企资金状况改善。
• 融资集中度提升：龙头房企因融资渠道通畅、净负债率较低将更具优势。

六、债券发行与到期情况

1. 债券发行概况

• 2020年1-5月：
  • 境内债券发行总量：392只，规模3540.24亿元，同比增长14.45%。
  • 各类债券发行情况：
    • 超短期融资债券：95只，规模754.80亿元，占比21.32%，同比增32.17%。
    • 一般公司债：61只，规模870.89亿元，占比24.60%，同比增17.32%。
    • 一般中期票据：64只，规模699.40亿元，占比19.76%，同比增71.13%。
    • 证监会主管ABS：85只，规模516.69亿元，占比14.59%，同比增43.97%。

2. 债券到期情况

• 5月末存量债券到期期限结构：详见图表10，显示不同期限债券的到期规模及分布。

七、总结

房地产行业在疫情缓解、政策调整及市场需求回暖的推动下，呈现复苏态势。销售端增速回正，投资端规模修复，政策逐步转向长期改革，房企资金状况有所改善。预计三季度行业将继续保持修复趋势，政策灵活性增强，融资环境进一步宽松，龙头企业将受益更多。同时，需关注区域疫情反复及外需变化对市场的影响。