固收专题研究：聚焦住房“以旧换新”政策-240508-华泰证券-14页_689kb

住房“以旧换新”政策分析总结

4月初，中央政治局会议提出房地产“消化存量、优化增量”，强调去库存，各地响应推出“以旧换新”住房政策。“以旧换新”为楼市调控新思路，旨在通过多种模式促进库存消化和改善性需求释放。当前，该政策已从二三线城市扩展到一线城市，近40个城市参与试点。

核心观点是，“以旧换新”结合限购限贷放松，有利一二手房联动和需求释放，但也面临政策试点和资金来源挑战。三种主要模式包括国企收购、市场化交易和购房补贴。国企收购模式吸引力强，通过指定交易对象和房价抵扣降低购房负担；市场化交易强调市场自驱力；购房补贴简化操作，辅助缓解置换成本。尽管商品住宅库存周期超过24个月，政策预期积极，但实际效果依赖地方细则和资金支持。

后续关注要点包括：增量资金来源，国企收购模式需稳定资金以平衡收益；旧房定价是难点，涉及评估偏差和政策公平。风险在于政策不确定性，地方执行可能偏差，扩大试点效果需观察。限购放松城市增多，或助攻政策协同。总体上，“以旧换新”是去库存新手段，政策因城施策将逐步展开，效果尚需监控。