20260204-开源证券-房地产行业点评报告_上海三区启动住房以旧换新_推动新房去库存_4页_344kb

房地产行业总结（2026年02月04日）

核心内容

2026年2月4日，开源证券发布房地产行业研究报告，投资评级为“看好（维持）”。报告指出，上海三区（浦东、静安、徐汇）启动住房“以旧换新”政策，通过政府平台收购二手房源，用于保障性租赁住房建设，旨在推动新房去库存，稳定房地产市场预期。该政策对购房者、业主及房地产企业均带来积极影响，尤其是对改善型需求和国企新房形成利好。

主要观点

1. 政策背景与目标

• 上海市政府联合中国建设银行启动首批保障性租赁住房收购项目，重点在浦东、静安、徐汇三区试点。
• 政策核心在于通过政府平台收购二手房，解决业主“卖旧难、换房慢”的问题，同时加快新房去库存。
• 政府以“租购并举”为方向，推动住房市场流通，满足新市民、青年人、大学毕业生等群体的租赁需求。

2. 政策操作方式

• 收购房源特点：优先考虑产权清晰、中小户型、地段配套成熟、交通便捷的房源。
• 收购主体：由各区公租房公司作为主要收购方。
• 试点区域：浦东、静安、徐汇三区分别制定具体收购方案，聚焦不同区域特点。
• 资金筹措：静安区采用“货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”组合，徐汇区以区级财政资金为主，辅以银行融资。

3. 市场反应

• 2026年1月，上海商品住宅成交1.50万套，同比+35.8%；二手房成交2.28万套，同比+24.2%，连续三月突破2.2万套。
• 二手房挂牌指数自2025年初下降12.2%，但环比连续两周止跌回升，市场观望情绪有所缓解。

关键信息

政策实施要点

• 浦东新区：优先收购内环内、2000年前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房。
• 静安区：聚焦产权人有置换本区商品房意愿，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈。
• 徐汇区：通过区保障性住房公司收购存量小户型房源，标准化装修后作为保租房供应，首期由区级财政资金注入。

投资建议

• 推荐标的：
  • 强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、华润置地。
  • 国资地产平台：陆家嘴、城投控股、浦东金桥。
  • 优质物管企业：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
• 政策导向：强调“好房子，好服务”，服务品质成为投资重点。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期。
• 融资改善不及预期，导致房企资金风险进一步加大。
• 政策放松力度不及预期，可能影响市场信心。

附表摘要

行业走势

• 从行业走势图可以看出，房地产行业在经历一段时间调整后，市场情绪逐步回暖，整体趋势向好。
• 政策支持与市场预期改善共同推动行业逐步恢复。

估值与分析方法说明

• 本报告基于合理假设，分析结果可能存在较大差异。
• 采用的估值方法及模型具有局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 投资者应结合自身情况，综合判断，不应仅依赖投资评级做决策。

法律声明

• 本报告仅供开源证券客户使用，未经授权不得传播。
• 本报告内容不构成投资建议，不保证投资收益。
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