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本报告总结了威尔士2022年第三季度（Q3）物流和工业地产市场的表现。整体市场表现强劲，总租赁面积达到170万平方英尺，超过年初至今（YTD）年度增长目标。

市场概述与占用情况：

• 租赁活动活跃： 工业占用市场在Q3表现突出，YTD总租赁量达170万平方英尺，约为前两个季度总和的两倍多，并且年度同比增长2.4%。第三季度的具体成交量（130万平方英尺）创下了新高。
• 空间紧缺推高租金： 因为高质量新空间供应不足，现有租赁活动主要由二手改造（甚至降至B级标准后仍被快速吸纳）和大型定制仓库项目驱动。Prime级（高品质）租金上涨显著，达尔温仓等地段租金同比增长尤为明显。
• 区域分布： 分销是Q3租赁市场的明星，贡献了近四分之三的租赁量。知名企业如Net World Sports在Wrexham的新建仓库和Nisbets在Chepstow的新租赁活动是亮点。

空置情况：

• 总可用工业空间在Q3末为420万平方英尺，同比下降28%。福特在Bridgend工厂的160万平方英尺空间占据了总可用量的大头（约38%），而Prime级空间供应尤显吃紧。
• Q3的空置率已降至9.9%，比Q3 2021年大幅下降。

租金水平与展望：

• Cardiff等主要城市的Prime级租金（超过5万平方英尺）达7.75英镑/平方英尺，同比增长19%。其他城市如Newport（25%增长）和Swansea（22%增长）也呈现强劲增长态势。
• 虽然预期租赁增长将在2023年放缓（预测年度平均增幅为2.7%），但仍保持正增长。

投资市场：

• 投资总额增长： Q3投资总额约为2090万英镑，YTD总投资额达到8910万英镑，较2021年水平显著增加。
• 外国投资增加： 去年上半年（YTD），外国投资者占投资活动的44%，这与全球资金流动等因素相关。
• 地块规模与回报： 主要投资集中于园区（价值在200-1000万英镑），平均每块交易额较大。总体平均年收益率下降。

关键观测点：

• 市场竞争依然激烈，尤其是在北威尔士和南威尔士主要区域。
• 需求旺盛，预计未来新修建的仓库会被积极吸纳，推动租赁活动。