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西约克郡&赫伯恩物流与工业市场季度报告总结 (Q3 2022)

市场概述

西约克郡及赫伯恩地区的工业市场在2022年第三季度（Q3）经历了一波显著的投机性开发活动，市场活动以来提振。尽管工业库存持续偏低，但开发项目持续推进，尤其是大型单位的建设，导致区域空置率维持在极低水平（低于2%），反映了当地需求旺盛。

• 租赁与库存情况：

  • 可立即使用的工业面积（50,000平方英尺以上）同比下降17%，总量为130万平方英尺，且几乎全部为二、三等级旧库存。
  • 投机性开发加速，第三季度已有60.75万平方英尺空间在建，主要满足大型客户需求。
  • Q3季度，全年（YTD）租赁量为80.82万平方英尺，较去年同期下降84%，但仍低于历史水平。

• 租赁价格：

  • 优质仓库租金（Leeds地区）全年增长11%，达到每平方英尺7.5英镑，表明租金持续上涨。
  • 全区平均租赁增长率预计未来将放缓（约2.7%），但短期内仍保持高位。

行业与用户行为

• 行业分布：

  • 分销行业占据租赁量的58%，仍是市场的主力军。
  • 分布行业用户居多，客户群体多元化但仍以分销为主。

• 主要租赁交易：

  • Q3季度共有两笔大型租赁交易，分别为东约克郡的第二个项目和布拉德福德的新项目。
  • 建筑面积：东约克郡项目达14万平方英尺，布拉德福德项目5.2万平方英尺。

投资活动

• 投资规模：

  • YTD投资总额达7.66亿英镑，超出去年同期水平，也创下历史新高。
  • Q3季度单季度投资1.11亿英镑，总额已占年目标的较大比例。

• 投资者结构：

  • 海外投资者占比42%，仍为主要力量；本国机构投资者占35%。
  • 投资标的价值集中在大单（如5000万至5亿英镑的交易），平均溢价较低但吸引力高。

• 主要投资交易：

  • 代表交易：GM Pension Fund斥资4930万英镑提前资助“Leeds Valley Park”项目。

市场前景

• 尽管宏观经济不确定性上升，但当地工业市场表现稳健，租赁需求保持强劲。
• 房地产收益率在面对债务环境变化时趋于压缩，说明投资者对长租资产积极性依旧高。
• 全区仓储租金增长显著，这表明即便在经济低迷时期，该地区仓储需求依然强劲。

区域对比

• 相邻的南约克郡尽管也进行开发，但其租赁量近100万平方英尺，远低于西约克郡的压力。
• 本地供应持续不足，投机性开发是弥补供应缺口的主要手段，反之，若供给充足，需求亦可跟上。

结论

西约克郡与赫伯恩地区的工业房地产市场在Q3持续保持高成长性与高需求，尽管库存有限，但开发项目正逐步填补市场缺口。租赁与投资均呈繁荣状态，尤其是高额投资活动支持市场信心。未来，租金增长虽将放缓，但市场活力仍将在相当长时期内保持高位。