20171226-中国银河-房地产行业周报_上调行业数据预期_重申推荐_21页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2017年12月26日发布的房地产行业周报，重点分析了房地产市场走势、政策动向及投资建议。报告指出，房地产行业在政策调控和市场供需的双重影响下，呈现出成交量下降、新增供给上升的趋势。同时，报告强调了租赁市场的发展及政策支持，认为未来房地产政策将维持偏紧基调，但存在边际微调的可能性。

主要观点

1. 行业热点

• 中央经济工作会议及全国住房城乡建设工作会议召开，强调建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 会议提出发展住房租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，推进住房租赁立法。
• 2018年棚改目标为580万套，略超市场预期，但未提及货币化安置比例。

2. 行业数据

• 上周35城成交量同比下降14%，环比下降4%。
• 全年成交量累计下降19.2%，一线、二线、三线城市同比分别下降34.4%、22.7%、7.7%。
• 重点14城新增供给同比上升58%，环比上升70%，全年累计同比降幅收窄至13%。
• 一线城市狭义去化周期为7.77个月，二线城市为8.36个月，三线城市为15.59个月。

3. 政策预期

• 短期房地产政策将继续保持偏紧基调，但住建部“满足首套、支持改善”的政策导向可能带来边际调整。
• 房产税方面，虽然十九大及人民日报提及房产税立法，但短期内出台可能性不大。
• 棚改政策虽超预期，但货币化安置比例未明确，影响销售面积增速预测。

4. 投资建议

• 推荐集中度加速提升的低估值龙头房企：万科、保利地产、招商蛇口。
• 推荐二线白马标的：新城控股。
• 推荐受益租赁政策密集出台的租赁主线个股：世联行。

关键信息

• 行业表现：上周地产板块上涨0.39%，跑输大盘约1.4个百分点，在28个行业中排名第14位。
• 组合表现：稳健组合上涨6.6%，进攻组合下跌1.7%，年初至今稳健组合累计收益达61%，显著跑赢板块及大盘。
• 数据支持：
  • 2017年前11月销售额增速达12.7%，但政策与资金面偏紧。
  • 城镇人均住宅面积约26平米，农民工人均居住面积低于16平米，住房需求仍有空间。
  • 居民杠杆率及负债/存款比例持续攀升，风险累积。
  • 租赁市场发展有较大空间，机构化、规模化发展是趋势。

核心组合

稳健组合

• 万科A（33%）：低估龙头，受益市占率提升，主要布局重点一二线城市。
• 保利地产（34%）：低估龙头，受益市占率提升，央企平台，资源优势，有望迎来业绩拐点。
• 新城控股（33%）：二线低估白马，重点布局环上海一二线城市，看好销量增长。

进攻组合

• 世联行（33%）：布局租赁住房，有望受益政策催化。
• 华夏幸福（33%）：低估龙头，产业园区模式，受益雄安概念。
• 招商蛇口（34%）：低估龙头，央企平台，资源优势。

风险提示

• 调控政策超预期
• 房产税进程超预期
• 棚改进程低于预期

行业趋势

• 租赁市场：政策支持下，租赁市场发展加速，租购并举成为趋势。
• 去库存：随着新增供给增加，去化周期回升，去库存压力缓解。
• 政策导向：政策连续性和稳定性是重点，但存在微调空间，尤其在支持首套和改善型需求方面。

估值水平

• 上周地产板块PE估值为14.99x，PB估值为1.95x，仍低于一年及三年中枢水平。
• 相对全部A股PE及PB折价维持在18%及3%，剔除银行股后折价率扩大至43%及23%。

附录

• 成交量跟踪：一线城市销量同比下降27%，二线城市下降21%，三线城市增长9%。
• 新增供给：重点14城新增供给同比上升58%，环比上升70%。
• 去化周期：一线城市为7.77个月，二线城市为8.36个月，三线城市为15.59个月。

总结

2017年12月的房地产行业周报指出，房地产市场在政策调控和市场供需变化中呈现出成交量下降、新增供给上升的趋势。政策层面强调租赁市场发展、租购并举及差别化调控，预计短期内政策仍偏紧，但存在边际调整可能。同时，行业估值维持低位，推荐龙头房企及受益租赁政策的个股，关注租赁市场的发展潜力及政策支持带来的投资机会。