20181217-第一上海证券-金地商置-00535.HK-资金压力小_来业绩有望释放_3页_448kb
报告摘要
文档总结
核心内容
该文档是一份关于某房地产公司的投资分析报告，重点分析了其销售表现、业务发展、财务状况及投资价值，最终给出买入评级并设定目标价。
主要观点
销售表现
- 公司在2018年1-11月实现累计销售额约407亿元，同比增长1.3%，尽管增速不高，但销售表现逐步转好。
- 预计全年销售额基本与2017年持平，约为453亿元。
- 销售面积同比下降16.87%，但公司注重盈利能力，土储成本低，销售毛利率维持在30%以上。
业务发展
- 多板块业务齐发展，涵盖自主开发、轻资产运营及合营项目。
- 自主开发及轻资产运营的纯产业类项目约13个，总建面近130万方，产品线包括智造园、科创园、文创园及特色小镇（拟进入）。
- 与Apollo Asset Management成立合营公司，共同管理新商业园，目标建立300万方规模，计划五年内分拆上市。
- 在北京、上海、深圳、南京等地运营和在建商业中心项目20个，物业形态多样，总建面超过220万方。
资金优势
- 公司在行业竞争中具备资金优势，平均借贷成本仅为4.75%，净负债率41%（如扣除股东贷款则为净现金）。
- 相比其他中小型房企，资金压力小，具备主动加杠杆空间，尤其在行业下行周期中，能有效利用土地市场机会。
投资价值
- 每股NAV约2.10港元，考虑nav折让50%，目标价为1.05港元。
- 目标价对应2018-2019年PE分别为5.8倍和3.9倍，显示出较强的估值吸引力。
- 公司具备安全性及高成长性，是稀缺标的。
关键信息
股票信息
- 股票代码：535
- 已发行股本：159亿股
- 市值：119亿港元
- 股价：0.75港元
- 目标价：1.05港元
- 52周高/低：1.28/0.61港元
- 每股净资产：0.78港元
盈利摘要
| 年度 | 收入(百万人民币) | 变动(%) | 归母核心净利(百万人民币) | 变动(%) | 每股核心盈利(人民币元) | 市盈率@0.75港元 | 每股派息(人民币元) | 息率(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 8,707 | 105.3% | 1,367 | 34.2% | 0.07 | 8.8 | 0.02 | 3.1% |
| 2017 | 4,381 | -49.7% | 1,644 | 28.5% | 0.08 | 8.3 | 0.03 | 3.8% |
| 2018E | 11,295 | 157.8% | 2,511 | 18.2% | 0.13 | 5.0 | 0.04 | 6.1% |
| 2019E | 15,235 | 34.9% | 3,688 | 21.3% | 0.20 | 3.2 | 0.06 | 8.9% |
| 2020E | 18,368 | 20.6% | 4,230 | 20.6% | 0.24 | 2.7 | 0.07 | 10.2% |
财务分析
| 指标 | 2016 | 2017 | 2018E | 2019E | 2020E |
|---|---|---|---|---|---|
| 毛利率 | 44.2% | 36.6% | 38.0% | 34.0% | 32.0% |
| 息税前利润率 | 42.8% | 32.0% | 35.9% | 31.4% | 29.3% |
| 归属核心净利率 | 13.5% | 28.5% | 18.2% | 21.3% | 20.6% |
| 有效税率 | 47.7% | 34.3% | 42.4% | 33.3% | 32.5% |
| 派息比率 | 23.1% | 24.1% | 25.0% | 25.0% | 25.0% |
| ROE | 10.9% | 10.1% | 14.2% | 18.1% | 17.3% |
| ROA | 4.1% | 3.3% | 4.3% | 5.9% | 6.0% |
| 利息覆盖率 | 7.33 | 3.07 | 7.44 | 7.09 | 6.94 |
| 净负债率 | 63.0% | 41.8% | 39.7% | 34.6% | 39.1% |
资产负债表
| 项目 | 2016 | 2017 | 2018E | 2019E | 2020E |
|---|---|---|---|---|---|
| 现金 | 2,893 | 5,396 | 7,971 | 8,100 | 7,502 |
| 受限制现金 | 258 | 1,156 | 1,213 | 1,274 | 1,338 |
| 存货 | 12,097 | 15,200 | 18,240 | 21,888 | 26,265 |
| 总流动资产 | 20,443 | 28,024 | 34,550 | 39,361 | 44,315 |
| 总负债 | 20,530 | 30,621 | 35,813 | 39,155 | 42,690 |
| 股东权益 | 11,637 | 13,048 | 15,946 | 19,772 | 23,929 |
现金流量表
| 项目 | 2016 | 2017 | 2018E | 2019E | 2020E |
|---|---|---|---|---|---|
| 经营现金流 | 2,605 | 2,968 | 142 | -947 | -2,383 |
| 投资现金流 | -4,408 | 350 | -883 | -80 | -169 |
| 融资现金流 | 4,904 | -784 | 2,754 | 1,197 | 518 |
| 现金变动 | 1,168 | 2,503 | 2,575 | 129 | -597 |
结论
公司凭借其在一二线城市的优质土地储备、较低的土储成本以及良好的盈利能力，具备较强的抗风险能力。在行业周期下行中，公司展现出资金优势和主动加杠杆能力，未来发展潜力较大。结合其每股NAV及折让情况，目标价1.05港元具有吸引力，维持买入评级。
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