20161021-华创证券-房地产9月报_投资暂时底部趋稳_销售增速料将放缓_17页_968kb

房地产行业9月报总结

核心内容概述

2016年9月，中国房地产市场呈现投资趋稳、销售向好的态势，但后续增速放缓的预期增强。政策调控进一步收紧，尤其在热点城市，对市场热度形成压制。与此同时，房企资金来源结构有所改善，但整体投资意愿仍偏弱，反映出行业面临的结构性调整压力。

主要观点

• 房地产投资趋稳：1-9月房地产开发投资同比增长5.8%，9月单月增速达7.8%，显示投资已触底企稳。但新开工和施工面积增速大幅回落，主要受去年高基数和近期政策打压影响，全年投资增速维持在5%左右。
• 销售表现强劲但持续性存疑：1-9月商品房销售面积同比增长26.9%，销售金额增长41.3%，9月单月销售增速分别为34.0%和56.1%，为年内次高。但随着调控政策加码，一二线城市成交量或缩，三线城市短期受益，但长期增长动力不足。
• 房价继续上涨：9月百城住宅价格环比上涨2.8%，同比上涨16.6%。一线城市房价涨幅显著，部分城市出现调控，抑制市场过热。
• 土地市场表现分化：土地供应和成交面积同比均下降，但土地成交均价大幅上升，溢价率持续走高。一线城市土地市场降温，而二、三线城市仍保持活跃。
• 政策趋紧：多地出台限购、限贷等政策，调控范围进一步扩大，对市场热度形成抑制，推动行业向理性发展。

关键信息

一、房地产开发数据

• 全国房地产开发投资：1-9月同比增长5.8%，9月单月增速7.8%，连续两月扩大。
• 新开工与施工面积：1-9月新开工面积同比增长6.8%，施工面积增长3.2%，9月单月分别同比下降19.4%和34.5%。
• 竣工面积：1-9月竣工面积同比增长12.1%，9月单月同比下降23.2%。
• 资金来源：房地产开发企业资金来源同比增长15.5%，其中预收款和按揭贷款增速分别为31.5%和51.4%，显示销售回款加速，但投资意愿不足。

二、土地成交数据

• 土地供应与成交面积：40城前9月土地供应同比降8.9%，成交面积同比降6.4%。
• 土地成交均价：1-9月土地成交均价同比上升63.5%，9月单月成交均价环比上升31.7%。
• 土地溢价率：9月40城土地溢价率83.8%，较上月上升17个百分点，一线城市溢价率47.2%，二、三线城市溢价率86.3%。

三、房地产价格数据

• 百城价格指数：9月住宅价格环比上涨2.8%，同比上涨16.6%。一线城市房价涨幅显著，部分城市因政策调控出现环比下降。
• 房价梯度传递：一线、二线、三线城市房价涨幅呈现梯度传递，二、三线城市成交量上升，但一二线城市供应紧张和调控政策可能抑制成交量增长。

四、房地产政策动态

• 住建部：坚持因城施策，完善宏观调控，推动法治建设。
• 上海市：继续严格执行“325”新政，稳定市场，加强交易秩序。
• 深圳市：更新“十三五”规划，计划5年内完成30平方公里城市更新用地，2016年供应居住用地125公顷。
• 湖南省：控制新增建设用地规模，计划五年内新增建设用地10万公顷。
• 北京市：2016年计划棚改3.5万户，2020年基本完成中心城区棚改，二套房首付比例不低于50%。
• 国家统计局：8月62城房价同比上涨，厦门涨幅达44.3%。
• 南京市：重启限购，本地居民拥有2套及以上住房不得购买新房。
• 杭州市：发布住房限购操作细则，要求房地产企业公示限购政策。

推荐公司及评级

行业评级

• 行业评级：中性
• 评级变动：维持

结构性机会分析

• 选股标准：
  • “资产荒下险资标的”
  • “非市场化拿地能力”
  • “年底定增倒挂”
• 推荐逻辑：在整体市场成交缩量的背景下，结构性机会主要集中在具备稳定资金来源、非市场化拿地能力和年底定增倒挂潜力的房企。

评级体系说明

• 公司评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300 20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300 10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300变动幅度在-10%—10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300跌幅在10%-20%之间
• 行业评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300 5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度相对沪深300 -5%—5%
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300 5%以上

分析师信息

• 证券分析师：华中炜（S0360512040001）
• 联系人：
  • 袁豪：电话021-20572598，邮箱yuanhao@hcyjs.com
  • 鲁星泽：电话021-20572575，邮箱luxingze@hcyjs.com

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