高力国际-浦东新区楼宇经济未来展望：建设全球城市核心区-2018.4.18-17页-2mb

建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望

核心内容概述

浦东新区是上海实现“建成卓越的全球城市”目标的重要载体，楼宇经济在其中发挥着关键的战略作用。通过对比伦敦与纽约的全球城市地位，浦东商务区在大型跨国企业总部数量、现代服务业集聚度和产业结构多元化方面仍有提升空间。未来，浦东楼宇经济将呈现供需双增长趋势，产业将向次中心区外溢，租赁模式也将更加灵活。

主要观点与关键信息

1. 楼宇经济的现状与战略意义

• 浦东甲级写字楼存量：截至2017年底，浦东甲级写字楼总存量为381万平方米，其中小陆家嘴为218万平方米，竹园为68万平方米。
• 租户构成：2017年，金融业占据租赁交易面积的51%，专业服务业占25%，TMT企业占13%。
• 财富集聚效应：楼宇经济通过吸引企业入驻，形成稳定的税源，对区域经济具有显著带动作用。
• 总部经济作用：浦东已拥有300多家总部机构，其中90家为跨国公司地区总部，对提升上海在全球分工体系中的地位具有重要意义。

2. 未来发展趋势

• 金融产业持续主导：金融增加值占GDP比重从2008年的10.3%提升至2017年的17.3%，预计未来将继续增长。
• TMT产业快速发展：TMT企业租赁交易面积占比持续上升，未来有望成为浦东楼宇经济的重要增长点。
• 空间格局变化：未来楼宇经济将向南拓（前滩-世博）与东扩（花木-龙阳路）方向发展，形成新的金融与商务聚集区。
• 租赁模式多样化：灵活办公将成为企业租赁的新常态，以适应快速变化的市场环境。

3. 供应与需求预测

• 核心区供应有限：小陆家嘴和竹园板块未来五年新增供应量较小，预计核心区租金将稳健上涨。
• 次中心区供应增长：前滩-世博板块将成近三至五年的供应热点，花木-龙阳路板块将在五至八年形成新的高品质写字楼供应。
• 外溢趋势明显：由于核心区趋于饱和，金融与TMT企业需求将不断向次中心区外溢。

4. 政策与规划背景

• 上海2035总体规划：浦东新区被定位为“四个中心”的核心功能区，目标是基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心和文化大都市。
• 金融开放政策：上海正在推进金融服务业开放，包括放宽外资持股比例、鼓励外资金融机构入驻等，将促进楼宇经济与国际接轨。
• 自由贸易港建设：自贸区政策将促进浦东楼宇经济与国际接轨，提升金融与航运服务的国际影响力。

建议与展望

政府角度

• 加速金融与服务业开放：吸引外资企业总部和先进服务业企业入驻浦东高端写字楼，提升楼宇经济的辐射能级。
• 引导TMT产业集聚：推动科技信息产业与文创产业的发展，形成与金融业协同发展的多元格局。

业主角度

• 关注外资金融机构与TMT企业：优化产品与服务，满足其对高品质办公空间的需求。
• 探索灵活办公模式：与灵活办公运营商合作，开发适应未来市场变化的租赁模式。

租户角度

• 考虑灵活办公合作：以应对市场变动和业务扩展需求。
• 关注前滩-世博板块：三至五年内可作为扩租或提升办公环境的优选区域。
• 关注花木-龙阳路板块：五至八年将成为金融与现代服务业的重要聚集区。

数据与案例参考

• 外商投资情况：浦东新区在2017年吸引了277家跨国公司地区总部，占全市45.4%。
• 灵活办公发展：2017年上海灵活办公行业运营约285个办公空间，WeWork、氪空间等成为主要运营商。
• 伦敦案例参考：伦敦金丝雀码头商务区在轨道交通带动下，成功吸引大量企业外溢，形成多元产业格局。

总结

浦东新区楼宇经济将在未来五年持续增长，特别是在前滩-世博与花木-龙阳路板块。金融与TMT产业将成为主要驱动力，而灵活办公模式的普及将促使租赁市场更加多元化。政府、业主与租户应积极应对这一趋势，推动浦东成为具有全球影响力的卓越城市核心区。