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北京楼市形成价格垄断的分析总结

核心内容

北京房地产市场近年来呈现出显著的“门槛高企”趋势，土地价格持续上涨，导致房企拿地所需资金大幅增加，政府对土地出让金缴纳节点的严格管控也进一步加剧了资金压力和市场风险。因此，联合拿地成为主流，大企业垄断市场，国资房企借势崛起，而实力不足的民企则面临生存压力。

主要观点

• 土地市场寡头化：北京土地市场已进入“豪门游戏”阶段，大企业联合拿地比例显著上升，其中国企占据主导地位，民企则相对弱势。
• 联合拿地趋势：联合拿地主要出于“风险共担”的考虑，使得市场门槛进一步提高，形成价格垄断的可能性增加。
• 房价与市场风险：高价地频现使房企面临巨大的资金成本压力，同时豪宅市场供过于求风险上升，未来去化压力可能加剧。
• 政策与市场影响：随着政策逐渐进入空窗期，房贷利率优惠减少，市场由“回暖期”向“库存期”转变。

关键信息

土地市场数据

• 2015年10月，北京土地成交面积达5373万平方米，土地出让金收入1652亿元，环比涨幅分别为2%、-33%、-32%，同比涨幅分别为11%、-18%、4%。
• 10月北京土地市场出现8宗联合拿地，其中80亿元以上的“巨无霸”地块占多数。
• 11月2日，华侨城、华润、招商联合拿下总价85亿元的地块，配建77000平方米公租房。
• 10月北京住宅成交均价31563元/平方米，环比上涨2%。

房企动态

• 禹洲地产以23亿夺得上海南桥新城宅地，溢价65%。
• 广宇集团拟与万科合作开发杭州中低价位住宅项目。
• 2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。
• 北京和上海产权交易所共有37家房企挂牌转让股权，其中13家转让债权总额超91亿元。

市场动态与数据

• 北京“银十”成交套数创9月以来单周新高，共成交1967套，成交均价31563元/平方米。
• 上海高端商品住宅成交量环比上涨22.8%，成交均价70814元/平方米。
• 广州新建商品住宅网签均价环比下跌6.85%，但前十月成交面积已超过2014年全年。
• 深圳楼市“银十”成交小幅增长，新房成交均价3.35万元/平方米，环比下降7.2%。
• 成都住宅成交维持高位，均价9887元/平方米，市场消化周期缩短至6.8个月。
• 东莞住宅均价逼近“万元关”，三季度成交面积和供应量创同期新高。

其他城市市场表现

• 天津：2015年第45周新建商品住宅成交环比下降30%。
• 青岛：商品住宅成交量价平稳，新增供应大幅下降，去化周期达68周。
• 福州：三季度写字楼市场新增供应创下历史新高，甲级写字楼租金有所上升。
• 南京：楼市“银十”成交创新高，土地市场吸金131亿元，刷新地王纪录。
• 杭州：商铺市场受到电商和购物中心双重冲击，平均租金环比下降0.94%，出租率下降1.02%。
• 广州：商业用地成交平平，10月土地出让金收入达54.73亿元，同比增幅达505.7%。

行业趋势与风险提示

• 机会：电商仍是支撑上海工业地产租赁的主力。
• 风险：房地产行业并购重组加速，迎来洗牌期，中小房企面临更大的生存压力。

保障房问题

• 保障房建设中存在三方面问题：建设进度缓慢、虚报工程量、已建成保障房闲置。
• 2015年9月抽查发现5省5市已建成保障房闲置5.75万套，7省虚报工程量1.445万套。

市场去库存周期

• 我国商品房待售面积6.6亿平方米，去化周期较长，预计需要至少五年时间消化。
• 在建施工面积69.3亿平方米，远超销售面积，说明市场库存压力巨大。

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