仲量联行-发现机遇：亚太地区灵活办公-2018.8-18页-6mb

亚太地区灵活办公市场总结

核心内容

亚太地区灵活办公市场正经历快速扩张，成为全球增长最快的区域之一。尽管自1990年以来，服务式办公品牌如IWG和The Executive Center在该地区活跃，但2016-2017年国际运营商如WeWork的进入，以及本地运营商如Workstyling Project、Working Capitol和优客工场的迅速扩张，标志着市场出现转折点。过去三年，亚太地区灵活办公市场的复合年增长率高达35.7%，远超美国和欧洲市场。

主要观点

• 市场增长迅速：亚太地区灵活办公总量在2014-2017年间增长了150%，其中多个城市如奥克兰、北京、班加罗尔、德里、首尔和上海的增长率均超过100%。
• 企业需求增加：企业越来越重视灵活办公带来的便利性、成本效益和协作创新机会。尽管目前多数企业仍处于试验和试点阶段，但一些大型企业如戴森、微软、Salesforce等已开始使用灵活办公空间。
• 行业融合趋势明显：服务式办公运营商开始创建联合办公品牌，而联合办公运营商也逐步将传统企业客户纳入其服务范围，推动行业边界模糊化。
• 市场整合预期增强：随着市场增长，行业整合趋势将加强，未来可能由少数主要运营商主导不同细分市场。

关键信息

市场特点

• 政府支持：亚太多国政府通过扶持创业和创新来弥补制造业增长放缓，为灵活办公市场提供了政策支持。
• 租期较短：与欧美市场相比，亚太地区租期普遍较短（约3年），这使得灵活办公对终端用户的吸引力相对有限。
• 业主主导市场：少数大型业主控制了大部分甲级办公楼，例如新加坡前15大业主控制了75%的中央商务区甲级办公楼，这使得业主在灵活办公市场中拥有更大的话语权。
• 文化因素：亚太地区企业文化等级分明，对灵活办公的接受度较慢，但随着年轻员工对社群和协作空间的偏好，这一趋势可能有所改变。

驱动因素

• 灵活性：企业可以签订短期租赁合同，以适应业务变化，采用“核心/灵活”策略。
• 成本效益：灵活办公空间通常比传统办公空间成本更低，但密度较高可能导致实际成本与传统空间接近。
• 便利性：灵活办公空间提供“拎包入驻”的便利，减少了装修和合同谈判的复杂性。
• 协作与创新：企业利用灵活办公空间促进跨团队协作和创意交流，同时一些企业开始将灵活办公元素融入自身办公空间设计中。
• 社群建设：运营商通过组织活动、提供便利设施和社群经理，增强用户粘性，吸引年轻人才。

未来趋势

• 业主与运营商合作：越来越多的业主开始与灵活办公运营商合作，或创建自己的灵活办公空间，以提升楼宇价值和租户满意度。
• 物业标配化：随着需求增长，灵活办公空间可能成为办公楼内的标配，如同健身房和餐饮店。
• 市场整合：亚太市场因高度分散而存在整合空间，未来可能由少数主要运营商主导，如WeWork和优客工场已进行多起并购。
• 技术驱动服务：运营商正从单纯提供空间向提供服务平台和技术解决方案转变，如WeWork的“Powered by We”和优客工厂的在线平台商业社区计划。

数据与预测

• 市场渗透率：截至2017年第四季度，亚太地区灵活办公空间占甲级办公楼总量的比例仍较低，但在主要市场中，灵活办公运营商租赁面积约占甲级办公楼总量的4%，平均占比约2%。
• 未来预测：仲量联行预计到2030年，灵活办公将占企业不动产的30%，并成为企业办公空间的重要组成部分。

附录与联系方式

• 研究数据：本报告基于仲量联行研究部在亚太地区12座城市的市场调研数据，以及与客户、运营商、租赁团队和行业专家的访谈结果。
• 团队成员：
  • Jeremy Sheldon（租赁部）
  • Gavin Phillips（工作场所策略部）
  • Ian Chadsey（项目开发部）
  • Susheel Koul（设施管理部）
  • Rohit Hemnani（资本市场和融资部 - 另类投资）
  • Roddy Allan（市场研究部）
  • Nathan Sri（工作场所策略部）
  • Gonzalo Portellano（项目设计管理部）
  • Michael George（物业与资产管理部）
• 作者：
  • Susan Sutherland（市场研究部）
  • Christopher Clausen（市场研究部）
  • Ankita Prasad（市场研究部）
• JLL办事处联系方式：
  • 亚太地区：新加坡共和大厦，39-00号莱佛土坊9号，邮编：048619，电话：+65 6220 3888，传真：+65 6438 3361，网址：www.jll.com.sg
  • 美洲地区：美国伊利诺伊州芝加哥，RANDOLPH DRIVE东200号，邮编：60601，电话：+13127825800，传真：+1 312 782 4339，网址：www.us.jll.com
  • 欧洲、中东和非洲：伦敦沃里克大街30号，邮编：WIB5NH，电话：+44 20 7493 4933，传真：+442070875555，网址：www.jll.co.uk