20210512-兴业证券-房地产行业_房产在线营销领域领先的服务提供商_13页_1mb

安居客公司总结

核心内容

安居客是中国领先的房产在线营销服务提供商，2021年计划从58同城分拆独立赴港上市，保持58同城的控股权。公司自2007年成立以来，依托58同城的平台资源和流量优势，持续发展其房产在线营销业务，具备强大的在线流量基础、庞大的经纪网络以及先进的技术支持，为各业务持续导流并带动平台活跃度提升。

主要观点

• 安居客是目前中国房产在线营销领域市占率第一的服务商，其优势体现在：
  • 在线流量基础良好，拥有58房产与安居客双入口，2020年平均移动月活用户量达6600万人，CAGR为27.5%。
  • 经纪网络庞大，截至2020年末，付费经纪人数量达73万。
  • 技术支持强劲，2020年完成对巧房的收购，成为面向经纪人SaaS服务的市场份额第一提供商。
• 在线营销平台盈利能力稳定，交易服务收入快速增长，成为公司主要增长点。
• 公司2020年营业收入为80.5亿元，2018至2020年CAGR为13.8%，其中在线营销业务占比达97%。
• 2021年业绩有望显著改善，主要得益于交易服务分部的并表增长。

关键信息

公司发展历程

• 2007年1月：安居客在上海成立，专注于房产租售业务。
• 2015年：58同城以2.67亿美元现金+股票收购安居客100%股权，并进行团队激励。
• 2021年：58同城计划分拆安居客独立赴港上市，58同城保留控股权。

业务构成

• 在线营销服务（占比96.9%）：
  • 通过安居客和58房产两个平台，为经纪人、开发商和其他行业参与者提供房源发布、营销推广等服务。
  • 支持新房、二手房及租赁市场，2020年10月推出新房旗舰店，帮助开发商直接触达潜在客户。
• 交易服务（占比2.8%）：
  • 通过爱房平台促进新房交易，爱房2020年收入达16.3亿元，交易额高速增长。
  • 2020年完成对爱房的收购，爱房成为安居客的全资附属公司。
• 其他服务（占比0.3%）：
  • 规模尚小，但发展迅速，2020年收入为2470万元，同比增长31.7%。

财务表现

• 2020年总收入：80.5亿元，同比增长13.8%。
• 在线营销收入：78亿元，CAGR为12.6%。
• 交易服务收入：2.4亿元，预计2021年并表后将大幅增长。
• 经调整净利润：21.0亿元，同比下降19.8%，主要由于销售费用增加。

费用结构

• 销售费用率：44.6%（同比增长5.4个百分点）。
• 管理费用率：3.9%（同比下降0.1个百分点）。
• 研发费用率：10.9%（同比持平）。
• 期间费用：23.7亿元，占销售费用比例66%，同比增长45.8%。

行业对比

• 贝壳：收入和利润规模显著领先安居客，但在线营销市场份额不及安居客。
• 易居：收入与安居客相近，但净利润较低，且在线营销市场份额不如安居客。
• 安居客在在线营销市场份额上占据首位，达67%。

风险提示

• 房产信息行业竞争加剧。
• 地产行业调控政策加严。
• 经纪人扩张速度不及预期。
• 新地域拓展不及预期。

股权架构

• IPO前，58同城为最大控股方，持股45.3%。
• 姚劲波持股13.5%。
• 腾讯、General Atlantic、华平投资等其他股东合计持股约25.2%。
• 公司设立3%的股权激励信托。

管理层介绍

• 姚劲波：执行董事、主席、行政总裁，负责公司整体运营，亦为58同城创始人。
• 庄建东：执行董事、总裁，负责公司整体管治及业务管理。
• 周浩：执行董事、首席战略官，负责战略规划与业务方向。

业务协同

• 在线营销与交易服务之间存在协同效应，共享流量和经纪网络资源。
• 爱房的收入及交易额均实现高速增长，预计2021年全部并表后交易服务收入将显著提升。

未来展望

• 随着新房销售和二手房交易的持续增长，以及经纪服务渗透率的提升，公司有望在2021年实现业绩显著改善。
• 预计到2025年，新房、二手房及二手房租赁的经纪服务渗透率将分别达到54.1%、89.3%、64.0%。

投资评级

• 投资建议分为股票评级和行业评级。
• 股票评级包括：买入、审慎增持、中性、减持、无评级。
• 行业评级包括：推荐、中性、回避。

法律声明

• 本报告仅供兴业证券客户使用，不构成投资建议。
• 报告内容基于可靠资料，但不保证其准确性或完整性。
• 报告中所含信息和建议可能发生变化，投资者需自行关注更新。
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信息披露

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