20251024-国金证券-地产专题分析报告_房地产市场何时迎来_最后一跌_19页_1mb

当前中国房地产市场面临新房“有价无量”和二手房“以价换量”的双重问题。新房市场销售面积持续收缩，主要受二手房加速成交替代、好房子迭代带来的观望情绪以及核心区域供给不足影响；二手房市场则因供需失衡和挂牌量增加导致价格持续下跌，但新增挂牌高增长阶段已结束，市场进入“去库存”阶段。

总成交面积自2022年起稳定在15亿平方米左右，体现了从投机需求向真实居住需求的转变。需求侧收缩并非主因，成交结构变化更为关键。二手房成交占比加速提升，预计2025年将达50%，可能推动新房销量企稳。

判断市场企稳的关键指标包括：1）二手房成交占比接近60%-63%稳态区间；2）租金回报率接近2.4%-2.8%合理区间；3）房价收入比回归相对合理水平。这些指标显示市场企稳临近，预计2025年一、二季度可能止跌回稳。宏观因素如新动能转换和逆周期政策将加速这一过程，但地产自身因素和宏观经济不确定性仍存风险。

企稳节奏因城市和房型而异：一线城市租金回报率目标为2.0%-2.2%，二三线需高租金回报率（3%以上）；房产类型上，新好房将于老破小、改善房和老现房之前企稳。风险包括宏观经济压力、地产企稳延迟和新房供给瓶颈，需关注政策和市场动态以把握时机。