20260309-方正证券-【方正地产】REITs2025年四季度市场关注度下降,资产间运营分化明显_16页_4mb

报告摘要

方正地产REITs市场总结（2025年四季度）

核心内容

2025年四季度，REITs市场整体关注度下降，资产间运营分化明显。中央及地方政策持续推动REITs市场发展，中央层面以扩围、提质、强监管、建市场为核心，密集出台相关政策，拓宽资产范围并完善市场机制。地方层面如北京证监局和沪深交易所也相继出台措施，优化REITs业务规则，提升市场活力。尽管市场整体表现承压，但部分资产类别仍展现出亮点。

主要观点

政策支持与市场发展：
- 国家发改委和证监会于2025年12月发布多项REITs政策，扩大资产范围并细化相关领域。
- 证监会支持商业不动产REITs，完善扩募、收购、合并机制，推动纳入沪深港通。
- 上交所和深交所优化REITs规则，缩短扩募间隔期，提升审核透明度。
市场表现与流动性：
- 中证REITs指数在2025年下半年整体承压，至12月31日下滑至779，较年初下降1.89%。
- 换手率降至历史低位（0.31%），受股票市场上涨、观望情绪等因素影响。
- REITs收益表现显著跑输股票市场，但优于债券市场，呈现“中等波动、稳中有升”的风险特性。
资产运营分化：
- 产业园：收入分化明显，一线城市部分项目出租率回升，但部分项目如东吴苏园产业REIT营收下滑。
- 保障性租赁住房：延续稳健运行，部分核心项目运营恢复，区域租赁需求稳步释放。
- 高速公路：营收和可供分配资金季节性回落，部分项目破发。
- 能源：营收和可供分配资金同比下滑，但部分项目如鹏华深圳能源REIT受益于发电量提升。
- 环保：除中航首钢绿能REIT外，其他项目营收和可供分配资金环比下降。
- 仓储物流：出租率保持稳定，但租金承压，部分项目如华夏深国际REIT出租率回升。
- 消费：整体经营保持韧性，部分项目营收和可供分配资金实现正增长。
- 新型基础设施：表现强势，数据中心类REITs涨幅显著。

关键信息

1.1 中央政策推动REITs市场高质量发展

国家发改委将商业办公、城市更新列为独立资产类别，新增体育场馆、四星及以上酒店、储能、特高压、充电基础设施、停车场等资产范围。
证监会支持商业不动产REITs，完善扩募、收购、合并机制，丰富指数与ETF产品，引入保险、社保等中长期资金。
沪深交易所优化REITs业务规则，提升审核透明度与市场效率。

1.2 地方政策积极响应

北京证监局召开公募REITs监管工作会议，提出打造“首都品牌”，推动REITs市场发展。
上交所和深交所修订多项业务规则，缩短扩募间隔期，简化监管流程，提升市场活力。

2.1 中证REITs市场整体承压

中证REITs指数在2025年9月30日和12月31日分别下滑至829和779，较年初下降1.89%。
换手率降至0.31%，处于历史低位，市场交易趋稳。
REITs收益表现不及股票市场，但优于债券市场，年化波动率为7.16%。

2.2 各只REITs涨跌幅分化

保障房类REITs表现稳定，全部项目自上市以来实现正收益，累计收益率达82.11%。
高速公路类REITs多数下跌，但部分如华夏中国交建REIT和中金安徽交控REIT实现正增长。
能源类REITs除华夏中核清洁能源REIT外，其他均下跌，但上市以来涨幅显著。
环保类REITs多数下跌，但中航首钢绿能REIT实现小幅增长。
仓储物流类REITs涨跌不一，华夏安博仓储物流REIT在2025年下半年上市后破发。
商业类REITs表现抢眼，部分项目如中金唯品会奥特莱斯REIT和华夏凯德商业资产REIT实现17%以上的增长。

2.3 分红表现亮眼

全市场66只REITs完成分红，累计分红金额达107.87亿元，分红覆盖率达83.54%。
高速公路和新能源类资产分红较多，平安宁波交投REIT累计分红11.45亿元，居首。
分红频次较高，部分项目完成4次分红，有助于提升投资者现金流稳定性。

3.1 产业园类REITs运营情况

产业园类REITs营收环比提升0.98%，部分项目如国君临港创新产业园REIT营收同比超200%增长。
可分配金额环比增长1.00%，部分项目如招商科投孵化器REIT和创金合信首农产业园REIT表现优异。
净利润分化显著，部分项目如华安张江产业园REIT和建信中关村产业园REIT连续五个季度亏损。
一线城市部分项目出租率回升，如华安张江产业园REIT出租率提升1.98%，建信中关村REIT提升6.88%。
租金水平整体平稳，部分项目如国君临港创新产业园REIT因扩募租金提升。

3.2 保租房类REITs稳健运行

保租房类REITs收入同比增长40.59%，部分项目如华夏北京保障房REIT营收大幅增长78.88%。
净利润稳步提升，华夏北京保障房REIT净利润同比增长59.91%。
可分配金额同比和环比均实现正增长，华夏北京保障房REIT同比增幅最大为74.30%。
部分项目通过扩募实现收入和利润增长，如华夏基金华润有巢REIT完成第一次扩募并购入新资产。

结论

2025年四季度，REITs市场在政策支持下呈现分化趋势，部分资产类别如保障性租赁住房、商业不动产和新型基础设施表现较好，而其他如高速公路、能源和环保类资产则面临一定压力。市场整体收益表现不佳，但具备中等波动性和稳定的现金流特性，仍吸引中长期资金配置。未来需关注政策落实情况及资产运营表现，以判断市场走势。

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