20230209-YY评级-2023_01_REITs观察_一月成交偏清淡_四季度报分化明显_11页_411kb

2023年1月REITs市场观察总结

核心内容概述

2023年1月，我国REITs市场整体成交清淡，主要受春节假期影响。市场仍处于初期发展阶段，相关政策持续推动，包括推动REITs立法、吸引长期投资者参与以及中证REITs指数的发布。同时，部分REITs产品如京东仓储物流REIT和上海城投保障房REITs的申报和发行工作取得进展。

主要观点与关键信息

一、行业层面动态

• 政策支持：证监会相关人员提出应进一步完善REITs的会计处理方式和税收征管细则，推动长期机构投资者如社保基金、基本养老金等参与REITs投资。
• 中证REITs指数发布：中证REITs指数于1月正式发布，选取沪深市场中满足流动性及上市时间要求的REITs作为样本，反映市场整体表现。

二、产品申报与认购情况

• 产品申报：上海城投计划申报保障房REITs，标志着保障性租赁住房REITs的进一步推进。
• 产品认购：京东仓储物流REIT于1月9日确认公众投资者配售比例为0.464%，网下投资者为1.013%，一级市场认购热情依旧高涨。
• 典型案例：国家发改委公布24个盘活存量扩大有效投资典型案例，其中深圳安居保障房REITs、普洛斯物流园区REITs入选。

三、成交量价回顾

• 整体成交清淡：受春节假期影响，REITs整体成交量和成交额较12月有所下降。
• 产权类REITs价格上扬：除中金普洛斯外，其他产权类REITs价格普遍上涨，其中深圳人才保租房REIT涨幅最大，达5.15%。
• 经营权类REITs涨跌分化：部分高速公路REITs因车流量回升而上涨，如华夏中国交建REIT涨幅3.46%，而平安广河、华夏越秀小幅下跌。

四、估值表现

• 产权类REITs估值偏高：部分产权类REITs中债IRR指数较高，如国泰君安东久新经济REIT为5.7875%，国泰君安临港创新产业园REIT为5.4980%。
• 经营权类REITs估值分化：高速公路REITs中债IRR仍处于高位，环保类REITs则表现分化，其中鹏华深圳能源REIT中债IRR相对偏低。

五、四季度报表现

• 产权类REITs表现稳健：保租房、产业园、物流园REITs整体表现优于经营权类，盈利及现金流完成度较高，其中保租房REITs为22年8月上市以来首次披露季度报告。
• 经营权类REITs表现分化：生态环保类REITs四季度净利润为负，全年完成度分化明显；高速公路REITs受疫情影响，盈利表现不佳；能源基础设施类REITs鹏华深圳能源全年完成度较好。
• 分红情况：截至2023年1月末，越秀高速、中国交建分红比率在70%以上，表现较为及时；首批上市的沪杭甬、东吴苏园、红土盐田尚未公告分红。

总结

2023年1月REITs市场整体表现较为清淡，但产品申报与发行仍保持活跃。产权类REITs在四季度表现出较强的经营韧性，尤其在保租房、物流园和产业园领域，而经营权类REITs则因疫情和季节性因素表现分化。政策支持和市场信心逐步增强，但市场仍需进一步完善相关规则和吸引更多长期投资者参与。