20131115-中航证券-房地产行业_年度策略报告-房贷难觅_景气回落_估值部分回归_15页_767kb

房地产行业年度策略报告总结

核心内容

本报告分析了2013年中国房地产行业的现状及未来趋势，指出行业整体景气度有所回落，区域市场分化加剧，市场集中度提升。报告还对投资策略和公司评级进行了建议，强调了财务稳健、产品布局合理及区域市场优势的重要性。

主要观点

1. 行业景气度回落，区域分化显著

• 销售增速放缓：2013年前3季度，房地产销售面积和销售额分别同比增长34%和23%，但增速开始放缓。
• 市场区域分化：一线城市如北京、深圳及周边城市（如东莞、惠州、香河）景气度较高，而杭州、上海、重庆、长沙、武汉等城市则处于量升价稳阶段。
• 市场集中度提升：前20名开发商市场占有率上升至20.14%，大型企业竞争优势明显。

2. 融资与银行行为影响行业

• 信贷政策收紧：银行信贷实施名单管理，小型开发商难以获取贷款，而有香港上市平台的企业可通过发债融资。
• 流动性影响：随着经济回稳和货币政策收紧，社会融资总量增长放缓，市场利率上升，银行降低房贷发放，增加开发商贷款，导致需求端下降。
• 按揭贷款占比上升：住房按揭贷款占新建住宅销售额比例从2012年一季度的22%上升至2013年三季度的80%，但随着信贷收紧，未来按揭贷款供给将减少。

3. 利率高企与政策影响

• 利率上升趋势：自2010年以来，利率持续走高，未来可能进一步上升。
• 政策趋向中性：房地产直接调控政策趋于稳定，未来将更注重增加供给和市场归市场，政策对行业影响趋向中性。

4. 城镇化与土地政策

• 农民财产权利增加：城镇化战略推动农民财产权利增加，可能对县域市场产生一定影响。
• 土地价格影响有限：农村土地价值较低，对县域市场影响不大，而近县郊土地因拆迁补偿，其市场价值已较为合理。

关键信息

5. 行业财务与运营状况

• 行业负债率：A股上市公司平均净负债率下降至45%，前3季度存量资产周转率上升0.24。
• 财务稳健企业：万科、金地、招商地产等龙头企业负债率较低，经营效率高，值得重点关注。
• 企业效率差异：部分企业如中天城投、云南城投等净负债率较高，财务压力较大。

6. 投资建议

• 行业评级：中性，预计2013年合理市净率为1.3倍，对应市盈率7倍，当前估值相对较高。
• 公司推荐：推荐买入北京城建、招商地产、万科、金地集团、保利地产、世联地产、中航地产等公司。
• 持有建议：滨江集团、合肥城建、苏宁环球、阳光城、华夏幸福、荣盛发展等公司因财务压力或区域市场变化，建议持有。

投资策略

7. 投资策略要点

• 关注高效率与财务稳健：在行业景气度下滑期，建议选择低负债、高效率、未来销售前景好的公司进行防御性投资。
• 区域市场优势：一线城市及周边市场表现较好，应优先关注位于这些区域的公司。
• 基本面变化机会：部分公司可能通过重组或管理改善实现基本面变化，值得关注。

公司评级概览

结论

房地产行业进入稳定期，景气度回落，区域分化加剧，市场集中度提升。流动性收紧和利率上升将对行业盈利能力造成影响，建议投资者关注财务稳健、运营效率高及区域市场表现好的公司，以规避风险并抓住潜在机会。