港股物管行业复盘报告：回顾七年砥砺前行，估值分化后的投资机遇-20211025-华盛证券-17页_1mb

报告摘要

港股物管行业复盘报告总结

核心内容

本报告回顾了港股物管行业自2014年至今的发展历程，分析了行业在不同阶段的政策影响与市场表现，并对当前估值情况和投资逻辑进行了总结。报告指出，物管行业具备轻资产模式、稳定现金流和高ROE等优势，具有抗周期性，且在科技赋能与增值服务方面展现出成长潜力。

主要观点

行业发展趋势：物管行业经历了从无到有、从小到大的发展历程，逐步成为港股市场的重要板块，2021年10月已有46家物管公司在港股上市。
政策影响：政策的调整对行业产生了深远影响，如《国税地税征管体制改革方案》和“房住不炒”政策，既带来挑战也推动了行业向市场化、规模化发展。
估值分化：随着物管公司数量增加，市场出现估值分化现象，头部企业因其业务和管理优势获得更高估值，而部分小型或特色不明显的公司则面临估值下滑。
投资逻辑：物管板块具备较高的成长性和盈利潜力，其轻资产模式、增值服务、科技赋能及来自母公司的增长驱动使其成为长期投资的优选。

关键信息

行业基本资料

所属行业：物业管理
平均市盈率：20倍
行业平均ROE：30.1%
行业平均ROA：16.7%
权益乘数：2.7
行业收入同比：+36.5%
上市公司数量：46家
上市地区：港交所

五阶段复盘

初试啼声，其道大光（2014.7-2017.12）
- 彩生活（1778.HK）作为物管第一股，带动行业认知提升。
- 物管板块平均指数最高较恒生指数高出212%，最大回撤为22%。
- 涨幅最大的是绿城服务（2869.HK）+178%，跌幅最大的是中奥到家（1538.HK）-65%。
厚积薄发，物管板块初长成（2017.12-2019.1）
- 物管板块价值逐步被市场认可，行业竞争加剧。
- 2018年7月政策变化导致板块回撤29.6%。
- 市场开始关注服务费提价与科技赋能，行业估值迅速修复。
- 涨幅最大的是浦江中国（1417.HK）+76%，跌幅最大的是佳兆业服务（2168.HK）-27%。
乳虎啸谷，市场焦点（2019.1-2020.4）
- 政策支持物管行业市场化，科技赋能和增值服务成为增长点。
- 2019年10月住宅竣工面积回暖，带动合约面积转化。
- 物管板块平均指数较恒生指数高出689%，最大回撤为29%。
- 涨幅最大的是新城悦服务（1755.HK）+384%，跌幅最大的是浦江中国（1417.HK）-51%。
后疫情增长，韬光养晦（2020.4-2020.8）
- 疫情后物管板块迎来反弹，其刚需属性和防疫贡献使其业绩不受影响。
- 2020年8月-2021年10月配股潮显现，行业估值提升空间有限。
- 2020年7月起物管板块估值分化，部分新股破发。
估值分化（2020.7-至今）
- 2020年8月至12月，12家物管公司赴港上市，但部分出现破发现象。
- 2021年7月政策再次引发板块回撤，估值分化加剧。
- 物管板块占恒生指数市值的1.08%，估值仍优于恒生指数和地产板块。
- 头部公司或特色公司呈强者恒强态势，小型公司估值面临下滑。