如何看待城投参与住房收储业务？-240517-华安证券-10页_395kb

城投参与住房收储业务分析报告总结

一、住房收储模式发展背景

住房收储最早于2014年前后推行，旨在满足保障房需求并加快库存去化。2015年政府工作报告提出加大棚户区改造力度，将部分存量房转为公租房和安置房。棚改进程接近尾声后，收储目的从安置房转向保障性租赁住房，多地推进二手房收储和“以旧换新”政策。

二、城投参与住房收储的核心影响

1. 资金来源是收储关键难题

• 自有资金占用高，回款期长
• 财政拨款不影响城投但增加地方财政压力
• 最优解决方案：通过政策性银行或商业银行获取长期限的租赁住房贷款，贷款利率可低至3%

2. 租售价格决定本息覆盖能力

• 收储资产可通过租赁或出售实现现金流
• 2023年百城住宅租金收益率从210%提升至218%，增强了对贷款利息的覆盖能力

3. 潜在参与主体

• 地方政府倾向于选择有相关经验的主体，包括地方房企或保障房专营机构
• 全国3762家发债城投中，有752家涉及保障性住房业务，江苏、浙江两省占比高（分别为30%和33%）

三、主要风险提示

• 信用债违约：城投资金压力可能引发债务风险
• 市场波动：租金水平与政策变化影响项目收益

该报告指出，随着房地产市场去化压力增加，城投参与住房收储业务可能成为未来政策重点方向，但需关注其资金压力及租赁市场需求可持续性。