2023-04-28-上交所-世茂股份2022年年度报告_260页_14mb

上海世茂股份有限公司2022年年度报告总结

公司基本信息

• 公司代码：600823
• 公司简称：世茂股份
• 公司负责人：吴凌华
• 主管会计工作负责人：俞峰
• 主要财务指标：
  • 营业收入：57.47亿元，同比下降70.37%
  • 归属于上市公司股东的净利润：-45.31亿元，同比下降571.47%
  • 扣除非经常性损益的净利润：-35.69亿元，同比下降443.88%
  • 资产负债率（剔除预收账款后）：65.73%
  • 有息负债率：70.84%

债券信息

• 债券代码：155391、163216、163644、175077、175192
• 债券简称：19世茂G3、20世茂G1、20世茂G2、20世茂G3、20世茂G4

审计情况

• 中兴财光华会计师事务所为公司出具了保留意见的审计报告，主要涉及部分子公司资产被申请强制执行，执行标的金额达162.88亿元，占公司净资产的39.91%。由于未获取相关资料，无法判断对财务报表的重大影响。

经营情况分析

1. 总体经营业绩

• 全年实现营业收入57.47亿元，同比下降70.37%
• 房地产销售收入39.48亿元，同比下降77.20%
• 房地产租赁收入（租金+物管费）14.47亿元，同比增长4.43%
• 综合毛利润13.96亿元，同比下降80.33%
• 净利润-73.04亿元，同比下降442.04%
• 归属于上市公司股东的净利润-45.31亿元，同比下降571.47%

2. 地产开发与销售

• 全年销售签约92亿元，完成年度目标的70%，同比下降68%
• 销售签约面积70万平方米，同比下降56%
• 房地产新开工面积约60万平方米，同比下降64%

3. 交付情况

• 累计竣工面积57万平方米，完成23个项目批次约1.31万套房源交付
• 获得“保交楼”专项纾困资金约3.2亿元，缓解资金压力

4. 商业经营与管理

• 商业项目销售额（剔除新能源车影响）同比下滑21%
• 客流同比下滑24%，出租率同比下降4个百分点，创历史新低
• 租户经营困难导致退租面积增加，部分项目出租率下降
• 租赁条件调整导致收入减少

5. 经营自救举措

• 实施“三降一缓两争取”策略：降低销售费用、运营费用、管理成本，减缓开发投入，争取政策支持和融资
• 向中债信用增进公司申请增信支持发行债券融资，并筹划非公开发行股票

行业情况分析

1. 周期深度调整

• 全国商品房销售面积下降24.3%，销售额下降26.7%
• 房地产开发投资下降10.0%，新开工面积和竣工面积分别下降39.8%和15.0%
• 市场需求持续低迷，销售降幅未明显收窄

2. 土地成交回落

• 全国300城土地成交面积下降9.27%，住宅用地成交面积下降31.09%
• 土地出让金下降31.03%，平均溢价率仅3.12%，较上一年下降7.8个百分点

3. 融资持续松绑

• 房企非银类融资总额8457.4亿元，同比下降50.7%
• 100家典型房企融资总量8240亿元，同比减少38%
• 海外债、信托融资大幅下降，信用债成为融资主力
• 年末融资出现“翘尾”迹象

4. 政策全面转向

• 政策支持力度加大，但市场基本面仍偏弱
• 两度降准、三次降息、阶段性放宽房贷利率下限、换房退税等措施刺激需求
• 地方层面出台595次房地产松绑政策，刺激市场需求

5. 社零波折前行

• 全年社会消费品零售总额下降0.2%，呈现“W型”波动
• 中小微企业注销数量增加，购物中心场均日客流减少19%
• 品牌商户开关店比降至0.85，为近年最弱
• 写字楼市场净吸纳量下降68%，部分项目因经营不善、成本缩减、战略搬迁等原因退租

主要财务数据与分析

1. 主要会计数据

• 营业收入：57.47亿元，同比下降70.37%
• 归属于上市公司股东的净利润：-45.31亿元，同比下降571.47%
• 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润：-35.69亿元，同比下降443.88%
• 归属于上市公司股东的净资产：207.33亿元，同比下降19.67%
• 总资产：1304.46亿元，同比下降8.77%

2. 主要财务指标

• 基本每股收益：-1.21元，同比下降565.38%
• 稀释每股收益：-1.21元，同比下降565.38%
• 加权平均净资产收益率：-19.24%，同比下降22.85个百分点
• 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率：-15.16%，同比下降19.06个百分点

3. 营业收入构成分析

• 房地产收入：49.06亿元，同比下降73.01%
• 房地产租赁收入：9.58亿元，同比增长11.10%
• 其他收入：7.84亿元，同比下降24.00%

4. 营业成本分析

• 营业成本：42.94亿元，同比下降64.71%
• 房地产成本：39.22亿元，同比下降67.24%
• 房地产租赁成本：1.65亿元，同比增长188.76%

5. 费用分析

• 销售费用：4.52亿元，同比下降65.49%
• 管理费用：7.15亿元，同比下降16.20%
• 财务费用：8.91亿元，同比增加222.41%，主要因利息费用化
• 资产减值损失：-48.29亿元，同比下降936.72%

6. 现金流分析

• 经营活动产生的现金流量净额：6.04亿元，同比增加103.75%
• 投资活动产生的现金流量净额：-0.79亿元，同比下降83.90%
• 筹资活动产生的现金流量净额：-58.69亿元，同比下降146.11%

资产与负债情况

• 货币资金：39.71亿元，同比下降55.33%
• 存货：133.04亿元，因销售情况不佳而减值
• 投资性房地产：339.82亿元，估值下降导致公允价值变动损益-10.69亿元
• 固定资产、无形资产：因借款抵押而受限
• 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券：分别下降37.87%、37.06%、37.72%、52.41%
• 租赁负债：5.62亿元，同比增长787.22%
• 预计负债：3.77亿元，同比增长608.52%

房地产储备与开发投资情况

• 房地产储备：
  • 涉及28个项目，总建筑面积1747万平方米
  • 项目分布在多个地区，包括天津、山东、江苏、湖北、福建等
• 房地产开发投资：
  • 投资总额和实际投资额分别下降，因市场低迷及资金压力

核心竞争力分析

• 双轮驱动运营模式：地产开发与销售+商业经营与管理
• 多元化产品阵营：满足客户在生活、办公、文娱等方面的需求
• 丰富的品牌资源：与优质品牌合作，提升品牌赋能
• 体系化管理方案：提升运营效率，降低管理成本
• 服务生态构建：以空间服务为核心，整合供应链资源

风险提示

• 财务风险：部分子公司资产被强制执行，占净资产39.91%，影响未明
• 经营风险：房地产市场低迷，销售及租赁收入大幅下降
• 政策风险：政策效果显现需时间，市场信心修复缓慢
• 现金流风险：筹资活动现金流出大幅增加，流动性承压

总结

2022年，上海世茂股份有限公司在宏观经济“三重压力”和房地产市场低迷背景下，面临严重的经营挑战。公司营业收入、净利润等核心指标大幅下滑，资产负债率和有息负债率上升。尽管采取了多项自救措施，如减缓开发投入、争取政策支持、发行债券融资等，但整体业绩仍不乐观。同时，公司面临部分子公司资产被强制执行、财务审计保留意见等风险，需投资者密切关注。