2019-11-07_天风证券_雅生活服务_03319_收购中民物业_跃居行业龙头_20页_989kb

雅生活服务（03319）总结

核心内容

雅生活服务是中国中高端物业服务龙头企业，成立于1997年，于2018年2月在港股上市。公司以物业管理为核心，通过外延增值和社区增值业务拓展盈利空间，拟通过收购中民物业及新中民物业实现跨越式发展，成为行业龙头。

主要观点

• 公司定位：雅生活服务定位中高端物业服务，业务涵盖住宅、商业、写字楼等多种业态，拥有500多个项目，服务业主逾100万人。
• 财务表现：2018年实现营收33.79亿元，同比增长91.70%；归母净利润8.01亿元，同比增长176.48%。公司毛利率与净利率持续上升，分别达38.20%和23.99%。
• 业务增长：公司在管面积快速增长，2018年达2.11亿平方米，合约面积达3.25亿平方米，2019年有望突破5亿平方米。主要增长动力来自股东输送、第三方拓展及收并购。
• 盈利能力优化：通过“四化”措施（管理数字化、服务专业化、流程标准化、操作机械化）实现降本增效，有效提升运营效率与盈利能力。
• 增值业务布局：公司实施“1+N”战略，外延增值业务（如营销代理、验房服务）及社区增值服务（如生活服务、社区资源服务）成为盈利增长的重要驱动力。
• 盈利预测：预计2019-2021年归母净利润分别为11.01/14.95/19.97亿元，对应EPS分别为0.83/1.12/1.50元/股。若2020年完成收购，备考净利润将达18.73/26.71亿元。
• 估值：参考可比公司2020年估值一致性预期，给予雅生活服务24倍PE，对应目标价29.99港元。
• 风险提示：第三方开发商业务拓展不及预期、外拓业务质量不佳、收购不顺利、业务整合效果不佳。

关键信息

业务结构

股权结构

• 控股股东：雅居乐控股（54%）
• 绿地控股：15%
• 高管持股：6%
• 收购后：雅生活服务在管面积将达5.01亿平方米，营收预计突破70亿元。

收购情况

• 收购标的：中民物业60%股权及新中民物业60%股权
• 交易对价：不超过20.6亿元（15.6亿元固定对价+5亿元可变对价）
• 收购后影响：在管面积将达5.01亿平方米，跃居行业龙头。

成长驱动因素

1. 股东输送：雅居乐及绿地集团持续输送物业面积，2018年新增在管面积8.05百万平方米。
2. 第三方拓展：2018年来自第三方开发商的在管面积达5585万平方米，中标率逐年提升。
3. 收并购：公司上市后已收购6家物业公司，新增合约面积占比达29.12%。

价格端提升

• 管理费单价：2018年第三方开发商住宅项目管理费单价中位数为2.04元/平方米/月，较2018年提高0.18元/平方米/月。
• 非住宅物业：占比提升，带动整体价格上行。

成本控制

• 人力成本：占销售成本约60%，通过“四化”措施有效降低。
• “四化”措施：
  • 管理数字化：建立集控中心，实现服务过程可视化监控。
  • 服务专业化：集中资源于特色服务，如物业资产管理。
  • 流程标准化：发布《雅居乐物业服务标准化工作手册》，提升服务效率。
  • 操作机械化：引入自动化设备，如无人机、自动巡逻车，提升服务效率。

增值业务发展

• 外延增值业务：2018年营收14.63亿元，同比增长222.73%。营销代理业务毛利率达47.72%，显著提升整体毛利率。
• 社区增值业务：2018年营收2.89亿元，同比增长183.7%。毛利率达50.94%，持续增长。
• 一站式平台：雅管家APP整合线上线下的服务资源，提供多样化的社区服务，如物业维修、家政服务、社区团购等。

盈利预测

估值

总结

雅生活服务凭借强大的股东资源、第三方拓展及收并购策略，迅速扩大在管面积及业务规模。通过“四化”措施实现降本增效，提升运营效率和盈利能力。公司积极布局外延增值与社区增值服务，丰富业务组合，提高盈利空间。预计2019-2021年营收及净利润将持续增长，若2020年成功收购中民物业及新中民物业，备考净利润有望进一步提升。公司估值合理，具备良好的投资前景。