20180304-华泰证券-房地产行业周报_把握政策预期差和销售集中度提升_21页_2mb

房地产行业周报总结（2018年3月4日）

行业评级

• 行业评级：房地产（增持，维持）
• 研究员：贾亚童（S0570517090003）、韩笑（S0570518010002）

核心观点

1. 政策预期差：短期行业政策难言进一步收紧，信贷政策预期差的消除将为市场估值带来修正空间。
2. 市场格局：一、二线市场低库存+低供给的格局对当前政策预期和行业总量空间形成对冲。
3. 销售集中度：克而瑞数据显示，TOP100房企1-2月累计销售同比大幅增长45.1%，市场集中度提升逻辑仍在持续。
4. 行业龙头：销售回流所累积的资金优势和业绩储备将提升行业龙头的竞争力，建议关注TOP50上市房企。

行情回顾

• 中信地产板块：全周下跌2.47%，相对沪深300超额收益-1.13pct，排名29个中信一级行业第26。
• 细分板块：
  • 住宅：下跌2.81%
  • 商业：下跌0.4%
  • 园区：下跌2.35%
  • 服务商：上涨7.76%

二手房价格

• 全国挂牌价指数：由跌转涨，环比上涨0.27%，涨幅前五为哈尔滨、大连、上海、合肥、呼和浩特。
• 挂牌量指数：连续下跌四周后止跌上扬，环比上涨16.12%。

成交数据

• 新房成交：
  • 重点覆盖的68个大中城市合计成交388.07万平米，同比减少40.28%，环比增加260.85%。
  • 一线城市：成交52.12万平米，同比减少52.78%，环比增长917.45%。
  • 二线城市：成交165.73万平米，同比减少37.24%，环比增长392.42%。
  • 三线城市：成交170.22万平米，同比减少38.20%，环比增长147.54%。
• 二手房成交：
  • 重点覆盖的21个大中城市合计成交141.88万平米，同比减少18.35%，环比增加650.98%。
  • 一线城市：成交40.63万平米，同比减少17.73%，环比增长869.42%。
  • 二线城市：成交91.57万平米，同比减少8.59%，环比增长644.05%。
  • 三线城市：成交9.67万平米，同比减少60.01%，环比增长304.11%。

库存去化

• 商品房可售面积：重点覆盖的29个城市合计12597.2万平米，同比减少12.9%，环比减少1.09%。
• 去化周期：61.49周，较上周增加2.05周。
• 城市库存：
  • 一线城市：可售面积3887.17万平米，同比减少19.74%，环比减少1.12%。
  • 二线城市：可售面积5525.81万平米，同比减少7.67%，环比减少0.77%。
  • 三线城市：可售面积3184.22万平米，同比减少12.41%，环比减少1.58%。

土地市场

• 土地供给：
  • 上周百城住宅类土地供应建面132.66万平米，环比下降92.70%。
  • 2018年累计同比上涨36.16%。
  • 分城市等级：
    • 一线城市：无住宅类土地供应。
    • 二线城市：供应建面64.32万平米，环比下降90.90%。
    • 三线城市：供应建面68.34万平米，环比下降93.85%。
• 土地成交：
  • 上周百城住宅类土地成交建面208.05万平米，环比下降72.30%。
  • 2018年累计同比下降10.78%。
  • 分城市等级：
    • 一线城市：无住宅类土地成交。
    • 二线城市：成交建面43.39万平米，环比下降93.42%。
    • 三线城市：成交建面164.66万平米，环比上涨79.93%。
• 溢价率：
  • 上周百城住宅类土地成交溢价率18.24%，环比上涨4.33个百分点。
  • 分城市等级：
    • 二线城市：溢价率19.05%，环比上涨6.03个百分点。
    • 三线城市：溢价率17.65%，环比下降0.41个百分点。

城市群分析

• 住宅类土地供应：
  • 上周供应建面前三：西南地区（42.15万平米）、粤港澳大湾区（39.24万平米）、哈长城市群（14.93万平米）。
• 住宅类土地成交：
  • 上周成交建面前三：长江中游城市群（83.12万平米）、辽中南城市群（47.35万平米）、西南地区（32.93万平米）。
  • 成交总价前三：长江中游城市群（20.40亿元）、辽中南城市群（5.50亿元）、西南地区（5.24亿元）。

重点推荐

风险提示

• 地方成交改善趋弱
• 房贷利率水平持续抬升
• 需求端去杠杆超预期

基金配置

• 2017Q4房地产板块配置比例：3.64%，较2017Q3提升0.52pct，但仍低于标准行业配置比例4.28%。
• 配置排名：在所有细分行业中排名第3，位居制造业和金融业之后。
• 配置潜力：未来板块配置比例依然具备提升空间。