20180503-申万宏源研究_香港_-雅生活服务-03319.HK-双品牌驱动_高质量扩张_9页_614kb

雅居乐雅生活服务 (3319:HK) 总结

核心内容

雅居乐雅生活服务（3319:HK）是雅居乐集团旗下的物业管理服务供应商，于2017年6月通过收购绿地物业，实施双品牌战略，即“雅居乐物业”和“绿地物业”，以推动高质量扩张。公司主要业务覆盖中高端物业，同时积极拓展第三方地产商项目。

主要观点

• 双品牌驱动战略：通过“雅居乐物业”和“绿地物业”两个品牌，公司实现了业务多元化和城市布局优化。
• 高质量扩张：公司全面承接雅居乐集团开发的物业面积，并每年获得绿地控股不少于1000万平米的管理面积注入，同时持续拓展第三方优质项目。
• 在管面积增长：截至2018年一季度末，公司在管面积达到1.1亿平米（同比增长40%），完成全年目标的51%。预计2022年在管面积将达5亿平米，5年复合年增长率（CAGR）为28%。
• IPO融资与战略投资：公司于2018年2月在港交所上市，募集资金净额为32亿元，其中约65%用于战略收购，目标为管理面积超过1000万平米、净利润不低于1000万元、净利润率在8-10%之间的优质物业管理公司。
• 收购案例：2018年4月，公司以2.05亿元收购南京紫竹物业51%股权，对应其2018年净利估值约10倍。
• 业绩增长：2017年公司总收入同比增长41%至17.6亿元，净利润同比增长80%至2.9亿元。物业管理服务收入增长23%至12亿元，占总收入的68%；非业主增值服务收入增长114%至4.5亿元；业主增值服务收入增长86%至1.0亿元。
• 毛利率提升：公司综合毛利率从2016年的25%提升至2017年的33.5%，显示出良好的盈利能力。
• 管理费上涨：2017年住宅平均物业服务费从2.94元/平米/月增长至3.01元/平米/月，高于行业百强平均水平。
• 估值情况：公司IPO发行价为每股12.3港元，对应18-21倍2018年PE，与行业平均估值相近。目前估值为16-18倍，低于可比公司绿城服务（27倍）和中海物业（19倍），但高于彩生活（12倍）。

关键信息

业务结构

• 物业管理服务：公司主要收入来源，占总收入的68%。
• 非业主增值服务：如开发商相关服务，增长迅速，占总收入的25%。
• 业主增值服务：如清洁、装修、中介等，占总收入的5.7%。

财务数据

估值对比

机构持股

总结

雅居乐雅生活服务凭借双品牌战略实现了快速扩张和业务多元化，2017年在管面积达到1.1亿平米，预计2022年将实现5亿平米目标，年复合增长率达28%。公司2017年收入和净利润分别同比增长41%和80%，显示出强劲的增长势头。同时，公司通过IPO融资32亿元，其中65%用于战略收购，进一步巩固其市场地位。公司当前估值为16-18倍2018年PE，低于部分可比公司，但具备良好的增长潜力和盈利能力。