大数据，大收益：日本数据中心为精明投资者提供了机会（英文版）_13页-3mb

日本数据中心投资机会总结

核心内容

日本数据中心正成为房地产投资者关注的新资产类别。随着日本各类房地产资产回报率持续下降，数据中心因其相对较高的预期净运营收入（NOI）收益率而受到青睐。同时，市场对数据中心的实际需求正在增长，但新数据中心的供应却相对停滞，导致市场出现短缺现象。

主要观点

• 投资者兴趣增长：根据CBRE的调查，投资者对数据中心的兴趣显著上升，2017年有7.8%的投资者考虑将其作为投资选择，相较于2016年的5.6%有所提高。
• 收益率优势：日本数据中心的预期NOI收益率远高于其他资产类型，例如2017年东京地区数据中心的预期收益率为5.75%，而办公、零售和物流物业分别为3.55%、3.50%和4.70%。
• 市场短缺：尽管投资者兴趣浓厚，但新数据中心供应有限，2017-2018年仅有不到10个数据中心投入运营，主要受制于建设成本上升和市场信息不足。
• 选址标准：CBRE指出，选择数据中心选址需考虑三大要素：电力供应、网络环境和自然灾害风险。
• 电力供应需求高：数据中心的电力需求远高于普通办公楼，需至少60,000V的超高压供电。然而，获取这种电力供应需要较长时间，通常为3-5年，成为数据中心建设的主要瓶颈。
• 网络环境要求：数据中心应靠近互联网交换点（IX）、数据中心集中区域和人口密集区，以确保高质量的网络连接。
• 自然灾害风险：选址应避免高风险地区，参考国土交通省发布的灾害地图，选择低风险区域。

关键信息

选址三大要素

1. 电力供应：需具备至少60,000V的超高压供电，确保数据中心稳定运行。
2. 网络环境：应靠近互联网交换点、数据中心集中区域和人口密集区，以降低通信成本并提高服务效率。
3. 自然灾害风险：选择低风险地区，尤其是避免洪水风险。

数据中心投资形式

• Shell：投资者拥有土地和建筑，出租给租户，租户自行安装和维护设备。适合有经验的投资者。
• Fully-Fitted：投资者拥有土地和建筑，并安装设备，租户负责维护。通常采用Build-to-Suit（BTS）模式。
• Colocation：投资者投资设备，但为多租户提供服务，需具备数据中心运营的专业知识，门槛较高。

数据中心专用指标

• 服务器房间：通常占总面积的40-50%。
• 机架：每个机架约3平方米。
• IT负载：每个机架平均需要6-8kVA的电力。
• PUE（电源使用效率）：衡量数据中心能源使用效率，理想值为1.5-2.0。

建议投资策略

• 快速启动策略：寻找已有电力传输设施的地点，以缩短供电启动时间。
• 长期投资策略：提前锁定靠近东京或大阪中心、自然灾害风险低的区域，等待电力供应建设完成。

数据中心需求增长驱动因素

• 企业IT投资增加：2016年调查中，35.4%的公司预期IT投资会增加，远高于预期减少的10.1%。
• 云计算普及：54.1%的公司使用云服务，预计这一比例将上升，进一步推动数据中心需求。

结论

日本数据中心市场具备较高的投资回报潜力，但选址和电力供应问题仍是主要挑战。投资者应结合电力、网络和自然灾害风险综合评估，采用合适的投资形式和策略，以抓住这一新兴资产类别的增长机遇。