20230828-东兴证券-房地产周报_中央推动落实_认房不认贷_销售降幅有所收窄_18页_1mb

房地产周报20230828总结

核心内容

本报告总结了2023年8月28日发布的房地产行业周报，重点分析了市场行情、行业基本面、土地市场、融资情况、政策动态及投资策略等内容，为投资者提供市场趋势与策略建议。

主要观点

• 市场表现：A股地产板块本周下跌3.42%，弱于大盘；H股地产板块上涨1.56%，强于大盘，其中物业板块涨幅显著，达6.25%。
• 政策支持：中央部委密集出台楼市支持政策，包括“认房不认贷”、延续个人所得税优惠、放宽公积金提取等，显示出对房地产市场的重视和政策支持的决心。
• 销售回暖：新房及二手房销售降幅均有所收窄，28城商品房累计销售面积同比增长1.6%，12城二手房成交面积同比增长25.3%。
• 土地市场：土地成交面积持续下滑，但溢价率有所回升，土地成交总价同比降幅扩大。
• 融资环境：境内地产债发行规模同比下降，融资环境仍偏紧。
• 投资策略：重点布局一二线城市的优质房企有望受益于政策改善和城中村改造推进，如保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等。

关键信息

市场行情

• A股地产指数：本周涨幅-3.42%，上周-1.93%，近12周累计涨幅1.80%。
• A股大盘：本周涨幅-2.85%，上周-2.40%，近12周累计涨幅-6.72%。
• H股地产指数：本周涨幅1.56%，上周-7.20%，近12周累计涨幅-9.38%。
• H股物业指数：本周涨幅6.25%，上周-6.41%，近12周累计涨幅-9.01%。
• H股大盘：本周涨幅0.03%，上周-5.89%，近12周累计涨幅-5.24%。

行业基本面

• 新房销售：
  • 28城商品房累计销售面积同比增长1.6%。
  • 本月至今（8.1~8.25）同比下滑10.4%，上月整月同比下滑23.4%。
  • 一线城市（4城）本月至今同比下滑31.6%，上月同比下滑11.0%。
  • 二线城市（10城）本月至今同比增长7.3%，上月同比下滑27.1%。
• 二手房销售：
  • 12城二手房成交面积同比增长25.3%。
  • 本月至今（8.1~8.25）同比下滑3.1%，上月同比下滑10.0%。
  • 一线城市（2城）本月至今同比下滑13.7%，上月同比下滑15.1%。
  • 三四线城市（4城）本月至今同比增长16.3%，上月同比下滑7.1%。

土地市场

• 土地成交面积：100大中城市本年累计成交土地建面同比下滑21.0%，上周累计同比下滑19.9%。
• 土地溢价率：本周为5.7%，上周为3.4%，呈上升趋势。
• 土地成交总价：本年累计同比下滑25.8%，上周累计同比下滑26.5%。

内债融资情况

• 境内地产债发行规模：本年至今累计同比下滑6.5%，8月累计同比下滑6.8%。
• 融资环境：整体仍偏弱，融资渠道受限。

政策要闻

• “认房不认贷”政策：8月25日，住建部、央行、金融监管总局推动落实首套房贷款“认房不用认贷”政策，支持居民换购住房的个税优惠政策延续至2025年底。
• 公积金政策：成都、青岛、苏州等地调整公积金租房提取限额，放宽购房提取政策。
• 房贷政策：太原首套房最低首付比例下调至20%，探索现房销售试点。
• 融资政策：证监会发文，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

投资策略

• 政策导向：中央对楼市的定调已发生重大变化，政策支持力度加大，楼市有望在“金九银十”迎来筑底回暖。
• 重点房企：高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企将受益于政策改善和城中村改造的推进。
• 投资建议：建议关注核心一二线城市需求端政策落地带来的机会。

风险提示

• 政策落地不及预期：政策效果可能未达预期，影响市场信心。
• 盈利能力下滑：房企盈利能力可能继续承压。
• 销售不及预期：市场复苏速度可能不及预期，影响企业现金流。
• 资产减值风险：部分房企资产可能面临大幅减值。

分析师简介

• 陈刚：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。

行业评级体系

• 公司投资评级：
  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上。
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间。
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间。
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。
• 行业投资评级：
  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上。
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间。
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

总结

本报告指出，当前房地产市场在政策支持下逐步回暖，重点布局一二线城市的优质房企将受益。A股地产板块表现弱于大盘，而H股地产及物业板块表现强劲，反映市场对政策的积极预期。销售数据虽仍有压力，但降幅收窄，土地市场持续弱势但溢价率有所回升。融资环境仍偏紧，但政策工具箱的扩展为市场带来新的机遇。风险提示包括政策落地不及预期、盈利能力下滑、销售不及预期及资产减值风险。