2020年关于房地产的十个问题-20191203-天风证券-13页_657kb

2020年关于房地产的十个问题总结

核心内容概述

本报告分析了2020年房地产市场的发展趋势，指出房地产投资将成为影响宏观经济波动的核心变量。通过对销售、投资、土地购置费、施工强度及竣工面积等关键指标的预测，揭示了房地产市场在政策调控、金融环境变化及供需关系调整下的表现。

主要观点与关键信息

1. 房地产投资是2020年经济波动的核心变量

• 2019年地产投资增速超预期，主要由销售高景气带动。
• 2020年房地产投资增速预计回落至 6% - 6.5%，低于2019年的 10.3%。
• 2020年Q1-Q4当季同比增速预计分别为：7.4%、6.8%、5.2%、6.1%，其中Q2-Q3增速加速下行，年底企稳。

2. 房地产销售的韧性来源于价格和库存

• 2016-2019年商品房销售面积保持正增长，核心原因是房价持续上涨。
• 百城住宅价格指数同比涨幅从 5.4% 下降至 3.2%，表明房价增长出现趋势性回落。
• 房地产库存从2015年初的38.6个月去化周期降至2018年初的26.5个月，但2019年10月已回升至29.6个月，预计2020年底将进一步升至33.2个月。

3. 2020年商品房销售面积预计小幅负增长

• 预计2020年商品房销售面积增速为 -2% - 0%，维持在 16-17亿平方米 左右。
• 销售面积增速回落，但现行政策下仍有一定的短期韧性，主要来自高周转策略。

4. 房地产投资的结构变化

• 建安投资增速预计为 5.4%，低于2019年的 6.7%。
• 土地购置费增速预计为 9% - 10%，节奏上呈现低开高走，年初增速约为 6%。

5. 限购限贷政策可能结构性松动

• 当房价涨幅接近0时，销售增速将转负，可能引发政策松动。
• 2020年部分城市限购政策可能适度放宽，5年期LPR或随MLF小幅下调。

6. 2020年新开工和施工面积增速预计回落

• 新开工面积增速预计回落至 4% - 6%，施工面积增速预计为 5% - 7%，均低于2019年的 9%。
• 广义库存持续回补，叠加销售回落，将对新开工和施工增速形成压制。

7. 竣工面积有望加速修复

• 2019年10月竣工面积同比增速升至 19%，连续反弹5个月。
• 预计2020年竣工面积同比增速为 20%，前3季度保持较高增长，年底增速可能边际回落。

8. 建安投资增速与施工强度密切相关

• 建安投资增速受施工面积和施工强度影响，预计2020年建安投资增速为 5.4%。
• 2013年以来，单位面积施工强度逐年下降，施工强度变化为 -0.55。

9. 土地市场走势与影子银行政策高度相关

• 2019年土地成交总价增速见顶回落，土地购置费增速预计为 9% - 10%，节奏上为低开高走。
• 土地市场走势领先于土地成交价款和土地购置费，预计2020年土地购置费增速将逐步回升。

10. 各项指标的预测对比

• 房屋新开工面积增速预计从 10% 回落至 4% - 6%。
• 房屋施工面积增速预计从 9% 回落至 5% - 7%。
• 房屋竣工面积增速预计从 -5.5% 上升至 20%。
• 土地购置费增速预计从 18.4% 回落至 9% - 10%。
• 房地产开发投资增速预计从 10.3% 回落至 6% - 6.5%。

总结

2020年房地产市场将面临政策偏紧、销售回落和库存回补的多重压力。尽管短期内高周转策略可能对销售和投资形成一定支撑，但长期来看，房地产投资增速将逐渐回落，成为影响宏观经济的重要变量。销售面积增速预计小幅负增长，房价涨幅回落和库存回升将对市场形成压制。土地购置费增速预计为 9% - 10%，节奏上呈现低开高走。竣工面积有望加速修复，但整体增速仍受销售和库存影响。政策层面，限购限贷可能结构性松动，以对冲销售回落压力。