20210908-西部证券-宏观专题报告_怎么看_销售热_过后的美国地产及其影响__17页_674kb

美国地产销售热及影响分析总结

核心结论

• 疫后美国地产销售热实属异常，主要由改善型住房需求激增和购房周期缩短驱动。
• 三指标（非金融私人部门信贷缺口、抵押贷款组合结构、居民杠杆率）表明美国地产尚未出现泡沫。
• 2021年2月以来美国地产销售降温是向合理水平回归的结果，而新屋开工仍相对积极。
• 美国地产处于10年上升周期的前半程，预计2022年将进入后半程。
• 美国地产上升周期对通胀中枢有上移作用，可能使长久期资产（如互联网科技股）跑输，短久期资产（如核心消费）有望跑赢。
• 美国地产与基建需求不足以支撑全球商品牛市逻辑。

疫后美国地产销售热背景

改善型住房需求与购房周期缩短

• 疫情极大地刺激了美国改善型住房需求，同时远程办公使更多人愿意在郊区购房。
• 2020年5月至12月，美国地产销售斜率明显高于疫前，显示疫情对经济产生了结构性影响。
• 新屋销售同比增速在1984年后达到最高水平，成屋销售也出现强劲增长。
• 在线看房数量激增，反映了购房意愿的提升。

全球地产销售热

• 疫情同样推动了全球部分地区地产销售热，如欧元区、英国、韩国。
• 日本地产数据偏弱，或因奥运会取消影响了市场预期。

三指标说明销售热未引发地产泡沫

• 非金融私人部门信贷缺口：截至2020Q4为7.0%，远低于10%的预警值。
• 抵押贷款组合结构：优级贷款占比高达94%，信用质量仍优。
• 居民杠杆率：从2020年Q1的74.6%升至Q4的79.5%，但仍远低于2008年高点98.6%。

2月以来地产销售降温原因

• 改善型住房需求基本兑现。
• 中高收入群体购房周期恢复至疫前水平。
• 成屋库存去化周期虽有所回升，但仍处于较低水平，导致“无房可卖”。

新屋开工数据受疫情影响有限，Q4或仍积极

• 新屋开工增速相对温和，与销售数据存在时滞。
• 库存去化周期仍偏低，房价保持强劲增长，地产商仍可能选择补库存。
• NAHB房地产市场指数仍维持在荣枯线以上，显示地产商信心未减。

美国地产长期基本面支撑

60年代以来美国地产周期的四个阶段

• 1960-1980年代：由购房年龄段人口增长与城镇化率变化共同驱动。
• 1990年代：主要由城镇化率上升驱动。
• 2000-2008年：由居民加杠杆行为驱动，出现明显的地产泡沫。
• 2008年后：反映人口因素改善后居民去杠杆阶段的自然修复。

美国地产上升周期的持续性

• 美国地产上升周期始于2016年，预计将持续至2026年。
• 人口结构和购房年龄段人口增速仍是推动地产长期增长的基本面因素。
• 居民杠杆率低于历史平均水平，显示购房能力尚未饱和。

美国地产上升周期的影响

对通胀与利率中枢的影响

• 美国地产上升周期有助于推动通胀中枢上移。
• 未来数年，互联网科技股等长久期资产可能跑输，而核心消费等短久期资产有望跑赢。
• 美国政治光谱左倾趋势下，缩小贫富差距诉求将推升无风险利率中枢。

美股风格切换与短期风险

• 美股已处于风格切换过程中，Q4加税政策落地概率高，可能导致市场调整。
• 短中长期逻辑均不利于长久期资产，美股面临调整压力。

美国地产与基建不足以支撑商品牛市

• 美国地产与基建需求虽有边际增量，但不足以推动全球大宗商品全面牛市。
• 相较于中国城镇化率加速期，美国的拉动斜率较温和。
• 越南等东盟国家虽处于城镇化率加速期，但人口规模有限。

风险提示

• 美国疫情变化超预期。
• 美国人口结构变化超预期。
• 美国货币政策超预期。
• 美国信用环境变化超预期。

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