20210623-德邦证券-全分类收益率相关性分析_REITs生命周期_15页_1mb

REITs策略专题总结

核心内容

REITs（房地产投资信托基金）是一种兼具股债属性的金融产品，其收益与风险特征使其成为独立于股票、债券、商品之外的第四类资产配置。REITs的收益来源于底层资产的租金收入和资产增值，具有抗通胀属性，并在特定经济环境下表现出较强的股性或债性。

主要观点

1. REITs的双重属性

• 股性特征：REITs的价格波动受股市影响较大，具有较强的股性。部分REITs如林场、酒店度假村、特殊地产等，其BETA值大于1，说明其风险收益特征更接近股票。
• 债性特征：REITs具有稳定的分红机制，其收益类似于债券派息。数据中心和基础设施类REITs的BETA值接近或超过国债的两倍，表现出较强的债性。
• 中性特征：仓储、独立店面、活动房屋等REITs受经济周期影响较小，表现出中性特征，长期回报较为稳定。

2. REITs的盛衰与宏观经济指标

• 货币政策影响：降息周期中，REITs收益普遍较高，而加息周期中收益可能下降。
• 就业水平影响：非农失业率与权益REITs收益正相关，失业率上升通常伴随REITs收益提升。
• 股票市场联动：REITs收益率与标普500指数高度同步，显示其较强的股性。
• 抗通胀属性：REITs的不动产回报率能够覆盖通胀，长期来看具有抗通胀能力。
• GDP与REITs关系：GDP增长与REITs收益率呈现一定程度的负相关，表明REITs在经济下行或低增长环境中表现更佳。

3. 分行业REITs表现

• 货币供应量M2：对办公、零售、住宅、酒店/度假村等REITs收益有正向影响。
• 进出口贸易：对基建REITs收益有正向影响，与独立店面、医疗等REITs相关性较低。
• 房地产景气度：对林场、办公、工业等REITs收益有正向影响。
• 利差：对个人抵押贷款REITs影响最大，利差上升促进房屋抵押贷款发展。
• 失业率：与社区商业中心REITs正相关，与特殊地产REITs负相关。
• 核心CPI：与独栋、基础设施、特殊地产REITs正相关。
• GDP增长率：与独栋和特殊地产REITs正相关，经济上行推动其收益增长。

4. 基建REITs收益表现

• 传统基建：如美国电塔（AMT.N）转型为REITs后，股价长期上行，表现优于整体权益型REITs指数。
• 新基建：以数据中心REITs为代表，如Equinix（EQIX.N），其收益率优于标普500，表现出较强的抗风险能力和增长潜力。

关键信息

• 美国REITs市场：近40年年化复合回报率达11.57%，但存在显著周期波动。
• REITs分类与BETA值：
  • 林场、酒店度假村、特殊地产：股性较强
  • 基建、数据中心：债性较强
  • 仓储、独立店面、活动房屋：中性
• REITs与宏观经济指标：
  • 货币供应量M2：正向影响多类REITs
  • 非农失业率：正向影响权益型REITs
  • 核心CPI：正向影响部分REITs
  • GDP：负向影响REITs收益率
• 新基建发展趋势：数据中心等新型基础设施成为数字时代发展的基石，具有较高的增长潜力。

风险提示

• 基础设施项目经营风险
• 管理机构履约风险
• 内部人控制风险

分析师与研究助理简介

• 吴开达：德邦证券研究所副所长，首席策略分析师，研究领域涵盖市场微观结构、大势研判、行业比较等。
• 张冬冬：德邦证券策略分析师，专注于微观流动性研究，具有买卖双方研究经验。

投资评级说明

• 股票投资评级：分为买入、增持、中性、减持，基于6个月内相对市场表现。
• 行业投资评级：分为优于大市、中性、弱于大市，基于行业整体回报与基准指数的比较。

法律声明

• 本报告仅供德邦证券客户使用，不构成投资建议。
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