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报告摘要

2022年中报观察总结

核心内容

2022年上半年，中国房地产行业整体承压，呈现销售收缩、投资低迷、盈利恶化和风险加剧的态势。行业处于深度调整阶段，企业分化明显，政策支持成为行业走出困境的关键。

主要观点

销售大幅收缩
- 全国商品房销售面积和销售额同比分别下降22.2%和28.9%。
- 除一线和个别二线城市外，大部分城市销售去化疲弱，核心二线城市平均去化率不足一到两成。
- 百强房企销售面积和销售额同比分别下降45%和44%，头部企业降幅较小，而中腰部企业降幅明显。
投资始终消极
- 土地购置面积和成交价款同比下降48.3%和46.3%，较2021年几乎腰斩。
- 国央企在集中供地中表现活跃，占据大部分优质地块，而民企投资动力持续萎缩。
- 少数民企如滨江集团、龙湖集团和地方性产业背景企业仍保持一定投资力度。
盈利持续恶化
- 上市房企平均毛利润率降至25.8%，净利润率降至2.1%，约三成房企出现净亏损。
- 企业盈利恶化主要源于市场下行、项目降价、存货减值和竣工减速。
- 布局高能级城市、产品品牌优势强、经营稳健的企业盈利表现相对较好，如华润置地、龙湖集团等。
风险加速暴露
- 民企融资渠道狭窄，现金流状况恶化，更多企业陷入流动性困境。
- 境内债发行规模占比降至近三年最低，民营房企净融资为负。
- 美元债违约数量和金额大幅上升，25家房企违约，金额达195.6亿美元。
- 龙湖集团等部分民企因财务稳健和政策支持，融资环境有所改善。
行业亟需政策支持
- 市场自我调节能力有限，需政策端果断和有力的支持。
- 建议在需求端降低改善性购房首付比例，项目端推进保交楼机制，企业端加强优质房企支持。
- 政策若能在灰暗中擦出火花，或成为行业结束下行的转折点。