踩钢丝的巨人_郑州超高层建筑研究报告_10页_4mb

踩钢丝的巨人 - 郑州超高层建筑研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了郑州超高层建筑的发展现状、市场特征及未来趋势。郑州作为中部城市群的核心，其超高层建筑发展相对滞后，但近年来随着经济提升和城市规划的推进，超高层建筑数量和高度逐步增长。超高层建筑主要集中在二七、金水和郑东新区，用途以写字楼为主，兼具商业、酒店和住宅功能。超高层建筑的建设不仅提升了郑州的城市形象，也在一定程度上推动了区域经济发展。

主要观点

1. 超高层建筑发展概况

• 郑州超高层建筑起步较早，但发展缓慢。
• 2011年绿地中心千玺广场封顶，标志着郑州超高层建筑进入新阶段。
• 目前郑州已建成6个超高层建筑，正在建设8个，待建22个，总建筑高度达8,928米。
• 超高层建筑主流高度为150-250米，占整体项目的75%；250米以上项目占25%。

2. 开发商构成

• 省外开发商是郑州超高层建筑的主要承建者，占比达63.9%。
• 绿地集团和华润置地是代表性的外来开发商，绿地集团在郑东新区多次刷新郑州高度。
• 本地开发商如银基、建业、新田等，近年来建设意愿增强，占比提升至36.1%。

3. 区域分布

• 超高层建筑主要分布在二七、金水和郑东新区，合计占比达80.6%。
• 二七区项目数量最多，包含在建和待建项目共计15个。
• 郑东新区作为郑州商务核心区，吸引大量超高层写字楼项目。
• 新郑龙湖、高新区等新兴区域也开始布局超高层建筑。

4. 物业用途

• 超高层建筑主要用于写字楼，占比69.4%。
• 公寓酒店和住宅产品的比重逐渐增加。
• 开发商自持意愿较低，以销售型物业为主，占比达90%。
• 超高层建筑的地标属性和品牌效应有助于提升商业价值。

5. 市场特征

• 郑州超高层写字楼呈现高溢价、慢去化、低收益的市场特征。
• 销售均价普遍高于全市平均水平，如绿地中心·千玺广场销售均价为53,000元/平方米，较同区域其他项目有显著溢价。
• 高溢价推升销售总价，但受限贷等因素影响，去化速度缓慢。
• 虽然租金溢价较高，但整体收益偏低。

6. 地标综合体商业概况

• 超高层建筑与商业结合紧密，形成地标综合体。
• 平均商业面积在3万平方米以上，业态丰富，包括精品零售、高端餐饮、休闲娱乐等。
• 商业与写字楼租户形成有机内循环，带动周边消费需求。
• 地标综合体在品牌选择、客群定位和业态组合上与普通城市综合体有所不同。

关键信息

• 郑州超高层建筑数量及高度逐步增长，但整体发展仍处于初级阶段。
• 外来开发商在郑州超高层建筑市场占据主导地位，本地开发商逐渐崛起。
• 超高层建筑主要集中在传统商业区和新兴商务区，形成区域集群。
• 超高层建筑的高溢价与低收益并存，需进一步完善市场认知和供需关系。
• 超高层建筑与地铁发展紧密相关，尤其在交通枢纽周边形成选址优势。

未来趋势展望

1. 城市规划推动：新的“两心四轴二十五节点”发展目标将促进郑州城市框架的扩展，外围区域限高较弱，有利于超高层建筑的进一步发展。
2. 区域集聚效应：郑州东站、二七广场、东风路花园路等区域将成为超高层建筑的集中地，形成超高层建筑集群。
3. 业态复合增强：超高层建筑体量大，有利于业态复合，提升商业价值和升值空间。
4. 地铁与超高层联动：地铁的快速发展为超高层建筑选址提供便利，形成交通与商业的良性互动。

附录：郑州超高层建筑排名（150米以上）

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心