2018中国购物中心年度发展报告_44页_8mb

报告摘要

2018年中国购物中心年度发展报告总结

核心内容概述

本报告由万商俱乐部创始人、中城商业研究院院长杨泽轩于2019年4月11日发布，涵盖2018年中国购物中心市场宏观分析、市场预测、业态创新、品牌关注及标杆企业发展等内容，为行业提供深入洞察。

主要观点与关键信息

一、宏观市场分析与2019趋势

政策环境：受“房住不炒”政策影响，商业不动产市场进入“五限时代”，商可改租试点推进，REITs试点逐步展开，电商法实施，减税减费政策为行业带来一定利好。
市场发展：
- 2008-2018年，商业不动产新开工面积增速与投资增速整体呈下降趋势。
- 2018年，全国商业不动产投资额达903.21亿元，较2017年有所下降。
- 中国中产阶级规模持续扩大，2017-2020年预计增长至约2.5亿人。
- 90/00后群体消费贡献率稳步上升，2018年人口占比达17%。
市场预测：
- 2019年，商业市场将面临增速放缓、竞争加剧、市场压力增强及空置率上升的挑战。
- 资本市场发展加速，REITs与CMBS产品发行规模持续增长，为商业不动产证券化提供新路径。
- 2018年，全国商业不动产大宗交易资产区域分布以一线城市为主，但二线城市交易量增长显著。
- 大宗交易中，商业物业类型以购物中心为主，占比超过70%。

二、购物中心市场及2019预测

购物中心发展：
- 2018年全国购物中心总存量增长，但增速放缓。
- 一线城市购物中心空置率较高，二线城市购物中心则呈现较快增长。
- 2018年购物中心开业体量分布广泛，主要集中在一二线城市。
品牌关注与首店进驻：
- 2018年，全国购物中心新开业项目中，主题型购物中心占比持续上升，显示出市场对创新业态的重视。
- 首店品牌进驻主要集中在一线城市，如上海、北京、广州、深圳等，其中上海和北京成为首店集聚地。
- 2018年，购物中心中餐饮品牌数量较多，但零售品牌在部分城市如成都、重庆、南京、武汉开始占据主导地位。
销售表现：
- 2018年部分购物中心销售额超过100亿元，如北京SKP、深圳万象城、成都IFS等。
- 销售额区间统计显示，50~80亿元的购物中心数量最多，成为主流。

三、业态创新发展及2019趋势

业态发展趋势：
- 2019年，商业业态将更加注重创新与融合，如“X+”模式、线上线下融合、IP经济等。
- 休闲娱乐、儿童亲子、文创等新兴业态快速发展，成为购物中心吸引客流的重要手段。
- 餐饮、零售等传统业态在创新中寻求突破，如品牌集合店、轻资产模式等。
重点业态分析：
- 休闲娱乐：业态更迭提速，IP化趋势明显，如主题乐园、沉浸式体验等。
- 儿童亲子：全产业链发展，家庭消费成为新增长点。
- 服饰：潮牌、设计师品牌走热，品牌集合店成为主力。
- 文创：生活方式概念重构书店业态，艺术消费市场逐渐兴起。
- 生活服务：新概念品牌如医疗美容、宠物经济成为增长点。

四、品牌关注及首店进驻分析

创新品牌TOP100：
- 2018年，零售品牌占据首位，如LI-NING、太平鸟、小米之家等。
- 餐饮品牌如瑞幸咖啡、星巴克、海底捞等也表现突出。
- 首店品牌进驻主要集中在一线及新一线城市，如上海新天地、北京三里屯太古里等。
品牌拓展趋势：
- 2019年，部分品牌计划在全国范围内扩展，如太平鸟、瑞幸咖啡等。
- 一线城市仍是首店进驻的主要区域，但三四线城市也开始吸引部分品牌关注。

五、标杆企业发展及2019战略

标杆企业租金收入：
- 2018年，万达商业租金收入最高，达328.8亿元；新鸿基与九龙仓紧随其后。
- 重点企业包括：万达、新鸿基、九龙仓、太古、领展、华润、中粮大悦城、新城、龙湖、红星美凯龙、苏宁置业等。
2019年发展战略：
- 万达：商管收入目标438亿元，计划开业43个广场，加速轻资产模式与布局三四线城市。
- 新城控股：计划开业超22个项目，聚焦中端市场。
- 华润置地：计划开业9个购物中心，重点研究粤港澳大湾区。
- 龙湖集团：计划开业超10个项目，TOD项目继续发力。
- 太古地产：重点布局大中华区，推动太古里等项目。
- 中粮大悦城：聚焦体验式消费，推动大悦城品牌发展。

总结

2018年中国购物中心市场在政策调控与市场环境变化下，呈现增速放缓、竞争加剧、市场压力增强等趋势。然而，创新业态的发展、品牌首店的进驻以及资本市场的成熟，为行业注入新活力。2019年，购物中心将更加注重多元化、IP化及轻资产模式，同时，城市下沉趋势明显，三四线城市成为新的增长点。标杆房企如万达、华润、龙湖等，将继续推动商业不动产的发展，通过并购与投资，优化资产结构，提升运营效率。

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