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2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告总结

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯武汉研究部发布，聚焦2020年武汉写字楼二级租赁市场的发展现状与趋势，涵盖办公模式革新、租赁模式更迭、市场发展阶段、运营商类型与服务模式、疫情对市场的影响以及未来发展方向等关键内容。

主要观点

• 办公模式革新：千禧一代对灵活办公的需求推动了二级租赁市场的发展，灵活度成为求职者关注的五大因素之一。

• 租赁模式更迭：传统租赁模式（一级租赁）由业主与租户直接合作，而二级租赁引入了“二房东”概念，形成“三方”运营模式。

• 市场发展阶段：

  • 2012-2014年：商务中心开启二级租赁市场序幕。
  • 2015-2017年：联合办公因“双创”政策兴起，开发商也试水联合办公品牌。
  • 2018-2019年：包租公司加速扩张，成为市场主力。
  • 2020年：疫情对市场带来巨大冲击，行业加速整合。

• 运营商类型与服务模式：

  • 商务中心：以工位出租为主，强调空间运营与服务，如雷格斯。
  • 联合办公：会员制、灵活租赁、共享空间，如wework、优客工场。
  • 包租公司：面积切割、拎包入驻，如中赫品创，成为市场主导力量。
  • 众创空间：多位于商务园区，享受政策优惠，如政府支持的租金补贴。

• 市场数据概览：

  • 二级租赁市场总存量为296,470平方米，其中包租公司占比最高（79.9%）。
  • 2020年第二季度，武汉写字楼二级租赁市场平均租金为88.0元/平方米/月，低于标准写字楼的90.8元/平方米/月。
  • 包租公司平均转租率为61.2%，商务中心为60.0%，联合办公为61.5%。

• 疫情对市场的影响：

  • 疫情导致市场需求断崖式下滑，租金普遍下跌。
  • 包租公司受影响较大，出租率下降12.8个百分点，租金下跌超过10%。
  • 运营商普遍采取减免租金、延长免租期等措施应对市场挑战。

• 未来发展趋势：

  • 二级租赁市场将向专业化、精细化发展。
  • 运营商更倾向于与业主协同运营，寻求灵活的合作方式。
  • 包租公司可能成为存量市场的稳定器，助力业主去化空置面积。

关键信息

一、市场发展阶段与运营商演变

• 阶段一（2012-2014年）：商务中心进入市场，如雷格斯。
• 阶段二（2015-2017年）：联合办公兴起，如优客工场，开发商也推出自有品牌。
• 阶段三（2018-2019年）：包租公司加速扩张，成为市场主力，wework进入市场。
• 阶段四（2020年）：疫情冲击下，市场加速整合，退租潮显现。

二、运营商类型与市场占比

• 商务中心：占二级租赁市场2.1%。
• 联合办公：占18.0%。
• 包租公司：占79.9%。
• 众创空间：占1.0%。

三、租赁模式与租金水平

四、租户行业分布

• 商务中心：服务业为主，包括消费服务与专业服务。
• 联合办公：信息技术、专业服务、消费服务、零售贸易、非传统金融。
• 包租公司：传统金融、专业服务、房地产建筑。

五、疫情后的市场变化

• 招租困难：98%的运营商表示疫情后招租困难。
• 租金下滑：整体租金指数下跌，包租公司租金下跌13.7%，标准写字楼下跌7.9%。
• 租金减免：多数运营商提供租金减免、延长免租期等策略。

六、运营商策略调整

• 灵活办公模式：65%的运营商维持现有布局，35%计划调整空间配置。
• 品牌布局调整：多数运营商推迟扩张计划，关闭运营不佳空间。
• 合作模式转变：近七成运营商希望与业主协同运营，寻求更灵活的合作方式。

二级租赁市场的可持续性

• 市场稳定器：包租公司可能成为市场短期稳定器，助力去化空置面积。
• 专业化与精细化：未来二级租赁市场将更加注重专业化运营与精细化服务。
• 技术输出：专业机构的技术输出或成为市场发展的关键因素。

联系方式

• 市场研究部：

  • Ashley Qian 钱琦琦：高级经理，联系方式 ashley.qian@savills.com.cn
  • Clover Xiao 肖笑雪：市场研究员，联系方式 cloverxx.xiao@savills.com.cn

• 中央管理部：

  • Thomas Ng 伍嘉乐：董事长，联系方式 thomas.ng@savills.com.cn

• 商业楼宇部：

  • Shirley Fu 付丽：董事，联系方式 shirley.fu@savills.com.cn

• 地址：武汉市江岸区京汉大道1627号中信泰富大厦27楼08室

• 电话：+86 27 5935 8555