2020武汉写字楼二级租赁市场专题报告-第一太平戴维斯-2020.7-43页_2mb

武汉写字楼二级租赁市场专题报告总结

核心内容概述

本报告由第一太平戴维斯武汉研究部发布，分析了2020年武汉写字楼二级租赁市场的发展现状、趋势及运营商策略。报告指出，武汉写字楼市场已从增量市场转向存量市场，办公模式的革新与租赁模式的演变共同推动了二级租赁市场的崛起。千禧一代对灵活办公模式的偏好、租赁市场的多元化需求以及疫情带来的挑战，都对二级租赁市场产生了深远影响。

主要观点

• 办公模式革新：千禧一代对灵活办公模式的需求显著增加，推动写字楼市场从传统租赁向更灵活的二级租赁模式转变。
• 租赁模式演变：从“一级租赁”（业主与租户直接租赁）到“二级租赁”（由非业主方管理的租赁模式），市场逐渐形成“三方参与”的格局。
• 疫情冲击：疫情对武汉写字楼市场造成重大影响，导致租金大幅下降，二级租赁市场面临前所未有的挑战。
• 运营商策略调整：疫情后，二级租赁运营商普遍采取减免租金、延长免租期、线上推广等灵活策略以应对市场需求变化。
• 市场格局变化：包租公司成为二级租赁市场的主要力量，而联合办公和商务中心也占据一定市场份额。

关键信息

二级租赁市场定义

• 定义：由非业主方管理的办公空间，包括商务中心、联合办公及包租公司。
• 面积定义：本文租赁面积均指建筑面积。
• 统计时间：截至2020年第二季度。

市场规模与结构

市场发展阶段

1. 2012-2014年：商务中心开启武汉二级租赁市场序幕。
2. 2015-2017年：联合办公与开发商试水，市场扩张迅速。
3. 2018-2019年：包租公司加速扩张，市场进入存量阶段。
4. 2020年：疫情冲击市场，二级租赁行业加速洗牌。

市场挑战

• 租金下跌：疫情后，武汉写字楼市场租金普遍下跌，包租公司租金跌幅达13.7%。
• 需求疲软：市场吸纳量创近十年新低，招商难度显著上升。
• 租户流失：98%的二级租赁运营商表示疫情后招租困难，近半数来访量下降超过30%。
• 运营调整：运营商普遍采取灵活策略，如减免租金、延长免租期等。

市场机遇

• 成本优势：二级租赁市场提供更灵活的租赁模式，降低终端用户的实际办公成本。
• 市场稳定器：包租公司有望成为存量市场中的稳定器，帮助业主去化空置面积。
• 技术输出：专业运营商的技术输出与服务优化是市场可持续发展的关键。

运营商洞察

商务中心

• 特点：以工位出租为主，注重服务与配套。
• 品牌：雷格斯是武汉市场的主要品牌。
• 抗风险能力：租金抗跌性优于联合办公与包租公司。

联合办公

• 特点：会员制、灵活租赁、公区共享、增值服务。
• 品牌：wework、优客工场、氪空间等。
• 区域偏好：更亲睐新兴商圈，如光谷、街道口。
• 租金水平：外资品牌租金溢价率高达22.9%。

包租公司

• 特点：面积切割、精装修、拎包入驻。
• 市场主导：本土运营商占市场主导地位，面积占比达80%。
• 区域分布：主要布局于次级商务区，如徐东大街。
• 抗风险能力：租金跌幅较大，抗风险能力较弱。

后疫情时代趋势

• 招租困难：近98%的运营商表示疫情后招租困难。
• 租金预期下降：80%的运营商降低租金预期，部分下调超过30%。
• 合作模式变化：运营商更倾向于与业主协同运营，以降低风险。
• 市场整合加速：2020年上半年，超过27,000平方米的运营空间关闭。

结论

武汉写字楼二级租赁市场在疫情冲击下面临巨大挑战，但其灵活性和成本优势仍使其成为市场的重要组成部分。未来，市场将更加依赖专业化、精细化运营，运营商需在成本控制、服务优化与合作模式上寻求突破，以适应不断变化的市场需求。