20220503-国金证券-房地产行业研究_4月销售持续低迷_中央定调支持行业_18页_2mb

资源与环境研究中心房地产行业研究总结

核心内容概述

本报告聚焦于2022年4月房地产及物业行业市场表现、销售数据、土拍情况、政策动态及投资建议。整体来看，房地产行业在政策宽松和市场调整中呈现逐步企稳的迹象，部分优质房企和物业公司在市场中表现突出，行业基本面有所改善，但市场整体仍面临较大压力。

主要观点

• 市场表现：房地产板块整体表现疲软，但物业板块出现反弹，部分公司涨幅显著。
• 销售数据：4月房地产销售持续低迷，但周度数据环比有所回升，尤其是部分城市。
• 土拍热度：重点城市土拍热度上升，部分城市如深圳实现全部地块封顶价成交。
• 政策支持：中央政治局会议明确支持房地产行业，各地纷纷出台宽松政策，包括购房补贴、降低首付比例、提高贷款额度等。
• 投资建议：推荐销售逆势增长、业绩确定性强的房企如绿城中国、建发国际、滨江集团；物业板块推荐金科服务、碧桂园服务。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：2034
• 沪深300指数：4016
• 上证指数：3047
• 深证成指：11021
• 中小板综指：10960

行情回顾

• 地产板块：本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1%，WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.7%。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.5%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.2%和+3.4%。
• 涨跌幅前列：地产板块前5名为中交地产、南国置业、滨江集团、沙河股份、中梁控股；物业板块前5名为宝龙商业、时代邻里、滨江服务、华发物业服务、C特发。

宅地成交

• 全国300城：2022年第18周，宅地成交建面1131万平米，单周环比+20%，单周同比-65%。
• 累计数据：2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面13127万平米，累计同比-53%。
• 权益拿地金额前五：绿城中国（283亿元）、建发房产（280亿元）、华润置地（228亿元）、中海地产（191亿元）、滨江集团（182亿元）。

新房成交

• 全国40城：本周商品房成交424万平米，周环比+13%，周同比-48%。
• 城市分化：
  • 一线城市：周环比+21%，周同比-56%。
  • 二线城市：周环比+10%，周同比-42%。
  • 三四线城市：周环比+17%，周同比-63%。

二手房成交

• 全国17城：本周二手房成交196万平米，周环比+30%，周同比-27%。
• 城市分化：
  • 一线城市：周环比+9%，周同比-32%。
  • 二线城市：周环比+38%，周同比-23%。
  • 三四线城市：周环比+24%，周同比-56%。

库存与去化周期

• 12城库存：本周可售面积1.58亿平米，环比+1.5%，同比+7.4%。
• 去化周期：以3个月移动平均计算，去化周期为25.3个月，较上周+1.4个月。

政策动态

• 中央政策：支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
• 地方政策：多个城市如南阳、洛阳、沈阳、株洲等迅速出台调控宽松政策，包括购房补贴、降低首付比例、提高贷款额度等。
• 行业措施：如广州鼓励房地产企业风险处置项目并购金融服务，重庆启动保障性租赁住房建设等。

公司动态

• 地产公司：绿城中国、建发国际、滨江集团、保利发展、华发股份等公司发布财报或公告，部分公司业绩改善，部分则面临亏损。
• 物业公司：金科服务、碧桂园服务等公司表现较好，部分公司如雅生活智慧服务、特发服务等也有业务扩展或财务改善。

估值情况

• A股地产PE-TTM：平均值13.8，中位值9.1。
• 港股地产PE-TTM：平均值10.7，中位值8.1。
• 港股物业股PE-TTM：平均值15.6，中位值10.1。

风险提示

• 调控宽松不及预期：若后续政策支持力度不足，将影响市场恢复。
• 疫情影响：疫情可能延缓政策落地，抑制购房需求，影响市场销售。

投资建议

• 地产板块：推荐销售逆势增长、业绩确定性强的绿城中国、建发国际、滨江集团。
• 物业板块：看好物管业务有密度、增值服务发展好的民营物管公司，推荐金科服务、碧桂园服务。

总结

房地产市场在中央政策支持和地方宽松措施下逐步企稳，但整体仍面临较大压力。物业板块表现相对较好，部分公司涨幅显著。随着政策持续发力，优质一二线及长三角城市有望率先回暖，带动整体市场逐步恢复。投资建议关注销售增长、业绩稳健的房企及物管业务发展良好的物业企业。