20220503-国信证券-房地产行业双周报_各地利好政策频出台_政治局会议表态支持_13页_609kb

房地产行业双周报总结

核心内容

近期房地产行业面临持续下行压力，政策层面不断推出利好措施以稳定市场。与历史下行周期不同，本轮下行并非由政策收紧引起，而是由于“快周转”模式导致的过度金融化，以及2021年下半年以来销售下行和预售监管引发的模式“坍塌”。因此，政策放松的力度和持续性将更为显著，直至土地市场完全回暖。

我们认为当前是地产股的配置良机，行业估值有望重塑。开发行业方面，尽管土地市场尚未明显回暖，但市场情绪仍较为稳定，具备博弈价值。物管行业则因国央企开发商市占率的提升，其兄弟物业公司可“无偿”获得更多市场份额，同时估值具备优势。重点推荐保利发展、金地集团、龙湖集团、绿城中国、招商积余。

主要观点

• 市场未见回暖：2022年4月300城住宅销售面积环比下降32%，同比减少64%；截至4月，累计销售面积同比减少50%。
• 房企销售降幅扩大：2022年4月百强房企全口径销售额同比减少59%，累计销售额同比减少50%。
• 拿地市场依然冷清：4月单月300城住宅土地成交建面环比增长25%，但同比仍下降55%；溢价率略有回升至5.8%，但整体仍处于低位。
• 融资持续下滑：4月房企债券融资总额为618亿元，环比下降35%；全年债券融资总额同比下降42%。房地产信托发行规模同样持续下降，4月发行129亿元，环比下降25%，全年发行590亿元，同比下降76%。
• 政策支持持续加码：政治局会议明确支持各地完善房地产政策，央行下调存款准备金率0.25个百分点，多地出台购房补贴、公积金贷款额度提升、降低首付比例等措施。

关键信息

重要事件

• 政治局会议表态支持：强调支持各地从实际出发完善房地产政策，推动市场平稳健康发展。
• 央行降准：下调存款准备金率0.25个百分点，释放约5300亿元长期资金。
• 多地出台一揽子政策：
  • 湖南常德：购房契税财政补贴、提高公积金贷款额度、调整土地出让费用。
  • 江苏扬州、无锡、淮安：提高公积金贷款额度，降低首付比例。
  • 安徽芜湖、铜陵：调整公积金贷款额度，支持人才购房。
  • 辽宁沈阳：调整增值税免征年限，放松外地人在沈购房限制。
  • 天津：停止限价商品住房销售，调整申请和审核流程。
  • 贵州贵阳：降低首付比例，加大公积金支持力度。
  • 江苏连云港：调整土地竞买保证金比例，优化公积金贷款政策。
  • 广东梅州：降低首付比例，增加人才购房补贴。

市场走势

• 板块表现：房地产指数（中信）在2022年4月18日至5月1日期间下跌10.04%，跑输沪深300指数5.93个百分点。
• 个股表现：8只个股上涨，133只个股下跌，4家持平。涨跌幅前五为滨江集团、沙河股份、南京高科、乾景园林、ST新梅；后五为京能置业、中房股份、泛海控股、皇庭国际、空港股份。

行业数据跟踪

销售数据

• 城市层面：2022年4月单月300城住宅销售面积2148万m²，环比-32%，同比-64%；累计销售面积11049万m²，同比-50%。
• 房企层面：2022年4月百强房企全口径销售额4924亿元，同比-59%；累计销售额21203亿元，同比-50%。

拿地数据

• 单月成交：300城住宅土地成交建面5093万m²，环比+25%，同比-55%。
• 累计成交：16838万m²，同比-61%。
• 溢价率：4月成交溢价率5.8%，略有回升但整体仍偏低。

融资数据

• 债券融资：4月房企合计发债618亿元，环比-35%，全年发债2388亿元，同比-42%。
• 信托发行：4月发行129亿元，环比-25%，全年发行590亿元，同比-76%。

风险提示

1. 政策超预期收紧；
2. 行业基本面超预期下行；
3. 房企信用风险事件超预期冲击。

行业研究建议

• 股票投资评级：房地产行业被列为“超配”，认为当前是配置良机，超额收益有望继续。
• 重点推荐：保利发展、金地集团、龙湖集团、绿城中国、招商积余。

图表目录

• 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较
• 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较
• 图3：A股各行业过去一期涨跌排名
• 图4：涨跌幅前五个股
• 图5：板块上涨、下跌及持平家数
• 图6：300城单月住宅销售面积及累计同比
• 图7：百强房企单月销售额及当年累计同比
• 图8：300城住宅土地单月成交及累计同比
• 图9：300城住宅土地当月成交溢价率
• 图10：房企内债当月发行额
• 图11：房企外债当月发行额
• 图12：房地产信托当月发行额
• 图13：房地产信托年限及收益率

相关研究报告

• 《4月政治局会议解读-从“默许”走向“支持”》（2022-05-02）
• 《房地产行业2022年5月投资策略-土地不热，行情不冷》（2022-04-29）
• 《房地产行业双周报-行业数据继续恶化，宽松政策持续推出》（2022-04-19）
• 《金融23条点评-提振居民购房信心，保障项目平稳开发》（2022-04-19）
• 《统计局3月房地产数据点评-去疴需用猛药》（2022-04-18）

免责声明

本报告由国信证券经济研究所整理，仅供参考，不构成投资建议。投资者应自行判断并承担风险。报告内容基于公开资料，不保证其完整性与准确性，且可能随时间更新。投资者使用本报告内容产生的后果，国信证券不承担任何法律责任。