20181225-华创证券-全国住房和城乡建设工作会议点评_强调三稳目标_支持自住需求_深化租房购房金融支持力度_5页_477kb

全国住房和城乡建设工作会议总结

核心内容

2019年全国住房和城乡建设工作会议在京召开，重点围绕房地产市场调控、住房供应结构优化及金融支持政策展开，旨在促进房地产市场平稳健康发展。

主要观点

1. “三稳”目标明确
   会议强调“稳地价、稳房价、稳预期”作为2019年房地产市场调控的核心目标，表明中央政策基调有所缓和。

   • 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，推动建立长效机制。
   • 强调“因城施策、分类指导”，赋予地方政府更多自主权，未来调控政策将更灵活。

2. 加强供需双向调节

   • 会议首次提出“加强房地产市场供需双向调节”，意味着供应端将有所改善。
   • 支持合理自住需求，延续“满足首套刚需、支持改善需求”的政策方向，地方政府如菏泽、广州等已出现政策微调。

3. 推进租赁住房建设

   • 特大城市和大城市将积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，增加有效供应。
   • 配合土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，非农建设用地不再“必须国有”，进一步释放土地供给潜力。

4. 深化租房购房金融支持

   • 首次提出“深化住房公积金制度改革”，研究建立住宅政策性金融机构，以支持中低收入家庭和新市民的租房购房需求。
   • 引用国外经验，认为建立专门的普惠金融支持体系有助于稳定购房需求，推动城镇化率提升。

5. 投资建议

   • 维持对房地产行业的“推荐”评级，认为政策和资金环境将逐步改善。
   • 看多龙头房企，推荐一二线城市龙头（如万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口）及二线蓝筹（如新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展）。

6. 风险提示

   • 潜在风险包括房地产市场销量超预期下行及行业资金超预期收紧。

关键信息

• 政策导向：从“遏制房价上涨”转向“三稳”，政策基调趋于缓和。
• 地方自主权提升：分类指导、因城施策表明地方政府将拥有更多调控灵活性。
• 供需调节：增加租赁住房、公租房和共有产权住房供应，改善住房结构。
• 金融支持：深化公积金改革，研究建立住宅政策性金融机构，支持中低收入群体。
• 城镇化目标：配合2020年1亿人落户目标，推动购房需求释放。
• 投资逻辑：基于小周期延长框架和“融资、拿地、销售”集中度提升，认为行业估值已处于底部，具备投资价值。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士，CPA、FRM）、邓力（哥伦比亚大学理学硕士）
• 助理研究员：团队成员均在2018年获得多项行业奖项。

投资评级体系

• 公司评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过基准指数5%以上

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