20181219-广发证券-房地产行业_房地产十年复盘综述__潮涨潮落_风依然_54页_2mb

报告摘要

房地产行业十年复盘综述总结

核心内容

房地产行业具有明显的周期性特征，其走势主要由政策和基本面共同驱动，其中政策通过成交增速的变化影响估值，最终主导板块收益机会。申万地产板块经历了三轮明显的涨跌周期，分别是2008年10月至2009年7月、2011年12月至2012年12月以及2014年2月至2016年9月。在这些周期中，板块的绝对收益和超额收益表现不一，与政策和基本面的变动密切相关。

主要观点

政策主导估值变化：政策宽松与基本面改善是推动估值上涨的两个关键因素。当市场景气度处于高位时，即使政策宽松，也难以带来估值的大幅提升。
龙头房企表现分化：虽然龙头房企股价通常与板块同涨同跌，但在特定时期会出现分化。例如，2011年5月至2012年1月期间，一线龙头在销售转负后提前获得超额收益；2017年期间，一线龙头因行业政策宽松和竞争格局改善获得显著收益。
当前政策底部改善：当前政策环境总体改善，流动性宽松，信用派生边际向好，板块具备超额收益机会，但需关注销售见底后的高成长销售弹性品种。

关键信息

政策与基本面的互动

政策宽松周期：08年9月、11年12月、14年5月，政策宽松通常伴随着销售和房价的底部改善。
政策调控周期：09年6月、13年1月、16年9月，政策收紧通常发生在基本面高位，伴随着房价和销售增速的见顶回落。

基本面变化

销售与房价：销售增速和房价走势是政策变化的重要指标。房价环比转负是政策宽松的领先指标，而房价同比转正则是调控的指引。
房地产开发投资：投资增速的下行和回升也与政策变化密切相关，尤其在宽松周期中表现更为明显。

估值与收益表现

估值变化：板块估值主要由政策和基本面决定，尤其是在政策宽松和基本面改善阶段，估值显著提升。
收益表现：申万地产板块在宽松周期中获得了显著的绝对收益和超额收益，而在调控周期中则出现明显回撤。

龙头房企的特殊表现

销售与业绩：龙头房企在销售增长弹性高和业绩稳定时，往往能获得更高的收益。
估值优势：在政策宽松和基本面改善阶段，龙头房企因估值相对较低，表现优于二线房企。

风险提示

政策调控力度加大：可能导致板块估值承压。
流动性宽松不及预期：可能影响板块的收益表现。
销售超预期下行：可能拖累板块整体表现。
主流房企业绩增长不及预期：可能影响估值和收益。

投资逻辑

政策与基本面的互动：政策变化通过影响成交增速，进而影响估值，最终决定板块走势。
估值弹性：在政策宽松和基本面改善阶段，板块估值弹性显著，带来系统性投资机会。
龙头房企的独立行情：在特定时期，如销售转负后的复苏阶段，龙头房企可能走出独立行情，获得超额收益。

图表与数据

图1：展示了申万地产板块经历的三轮涨跌周期。
图2：说明板块走势主要由估值主导，业绩则强化或削弱趋势。
图3：估值拐点与政策拐点及基本面拐点保持正相关，政策是关键。
图4：政策变化与经济环境存在关联。
图5：政策与地方政府财政状况相关。
图6：房价影响政策方向，环比转负是宽松的领先指标，同比转正是调控的指引。
图7：政策宽松通常以地方松动为主，调控则由中央定调。
图8：流动性环境通过成交增速影响板块估值。
图9：龙头房企股价与板块同涨同跌。
图10：板块、一线及二线龙头绝对收益拐点保持一致，但17年有所分化。
图11：板块、一线及二线龙头超额收益拐点保持一致，但11年和17年出现分化。

历史周期回顾

08-11年小周期

政策与基本面改善：08年10月至09年7月，政策放松带动基本面改善，板块估值抬升。
政策调控：09年6月至11年12月，政策收紧，基本面高位下行，板块估值受压。
龙头房企表现：一线龙头在销售转负后提前获得超额收益，而二线房企则跟随板块走势。

11-14年小周期

货币宽松与基本面改善：11年12月至12年12月，货币宽松叠加基本面改善，板块估值弹性增长。
政策放松：12年12月政策放松，带动板块估值上涨。
龙头房企表现：一线及二线龙头PE（TTM）与板块走势保持一致，但相对PE有所提升。

14-至今小周期

政策宽松与基本面改善：14年2月至16年9月，政策宽松带动基本面改善，板块估值上行。
政策调控：16年9月政策收紧，基本面进入下行周期，板块估值承压。
当前周期：政策底部改善，基本面结构性分化，板块具备超额收益机会。

总结

房地产行业的发展受到政策和基本面的双重影响，政策通过成交增速的变化影响估值，从而主导板块的收益机会。龙头房企在多数情况下与板块同涨同跌，但在特定时期可能表现出独立行情。当前政策环境总体改善，板块具备超额收益机会，但需关注销售见底后的高成长销售弹性品种。整体来看，房地产行业具有明显的周期性特征，投资需关注政策和基本面的互动变化。

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