20210902-首创证券-金科服务-09666.HK-2021半年报点评_科技赋能提升效率_增值服务全面提速_3页_741kb

金科服务（9666.HK）2021半年报总结

核心内容

金科服务发布2021年半年报，业绩表现亮眼，科技赋能显著提升经营效率，增值服务全面提速。公司坚持城市深耕战略，通过科技手段推动业务增长，同时拓展第三方项目，降低对母公司金科股份的依赖。

主要观点

业绩表现

• 营业收入：2021年上半年实现营收25.9亿元，同比增长 88.8%，远超“五年十倍”业绩指引的复合增长率 58.8%。
• 净利润：归母净利润达5.3亿元，同比增长 80.4%。
• 毛利率与净利率：综合毛利率 32.5%，较2020年底上升 2.8个百分点；净利率 20.95%，较2020年底提升 2.1个百分点。

科技赋能与效率提升

• 人均效能：人均效能同比增长 21.5%，表明公司通过科技手段有效提升运营效率。
• 人力成本：人力成本占比下降至 47%，处于行业低位，体现公司成本控制能力。

增值服务增长

• 社区增值服务：收入达6.5亿元，同比增长 419%，占营业收入比重由 9.2% 提升至 25.2%。
• 具体业务增长：旅居服务增长 1623%，美居焕新增长 234.3%，园区经营增长 526.4%，家庭服务增长 110.4%。
• 区域优势：西南核心区域在管面积达9800万平方米，占总在管面积的 53%，依托品牌与供应链优势，增值服务渗透率持续提升。

合约与在管面积

• 合约面积：截至2021年上半年为3.1亿平方米。
• 在管面积：1.9亿平方米。
• 合约在管比：1.69，储备面积相对高位。
• 外拓进展：新增合约面积3774万平方米，第三方新增占比 72%，外拓项目质量显著提升，平均物业费由 1.66元/平方米/月 提升至 1.87元/平方米/月。

关键信息

投资建议

• 评级：买入。
• 盈利预测：预计2021-2023年归母净利润分别为 11亿元/18.6亿元/30.1亿元。
• PE估值：对应PE分别为 23.5/13.9/8.6倍，显示未来盈利增长潜力。

财务预测

财务比率分析

现金流与资产结构

• 现金及现金等价物：从 68.4亿元 增长至 114.4亿元，显示公司现金流稳健。
• 流动资产：从 84.9亿元 增长至 144.7亿元，资产结构优化。
• 负债总计：从 13亿元 增长至 35.18亿元，资产负债率逐步上升，但整体仍处于可控范围。

风险提示

• 外拓进展不及预期。
• 外拓项目需投入较多管理成本，可能导致毛利率下滑。
• 人工成本刚性上升，物业费提价机制形成缓慢。
• 楼龄增长可能影响单盘盈利能力。

总结

金科服务凭借科技赋能和城市深耕战略，实现了业绩的快速增长和经营效率的显著提升。社区增值服务成为增长亮点，尤其是旅居服务的爆发式增长，显示公司在细分市场的竞争力。公司财务状况稳健，现金流充足，未来盈利潜力较大。尽管存在一定的外拓和成本控制风险，但整体仍具备较强的市场竞争力和增长动力。