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详细总结：物业管理行业分析报告（2018年8月6日）

核心内容

本报告分析了2018年8月6日港股物业管理行业的表现及中期业绩展望，认为该行业具备坚实的基本面和防御性特征，并维持**超配（Overweight）**评级。尽管近期受中美贸易摩擦和宏观经济不确定性影响，板块有所回调，但中期业绩表现乐观，且行业有望从市场趋势中受益。

主要观点

• 行业表现：物业管理板块上周下跌12%，受市场整体下滑影响，但中期业绩预期积极，预计对板块未来两三年的业绩影响有限。
• 中期业绩展望：我们对三家主要物业管理公司（彩生活服务、绿城服务、中海物业）的2018年中期业绩持乐观态度，预计平均收入同比增长43%，平均净利润同比增长38%。
• 个股表现：
  • 彩生活服务（01778:HK）：预计收入同比增长超70%，净利润同比增长超50%，主要受益于万达物业并表。
  • 绿城服务（02869:HK）：预计收入同比增长约30%，净利润同比增长约25%。
  • 中海物业（02669:HK）：预计收入同比增长约20%，净利润同比增长约32%。
• 新上市公司表现：
  • 雅生活服务（03319:HK）：预计净利润同比增长超150%，受益于管理面积增加和增值服务收入增长。
  • 碧桂园服务（06098:HK）：预计净利润同比增长超110%，因管理面积扩张、收入结构优化及税收优惠。

关键信息

收入与利润增长预测

毛利率分析

• 2018年中期行业平均毛利率预计提升0.7个百分点至29.8%。
• 增值服务毛利率显著高于物业管理服务，分别为50%+和20%+。
• 中海物业毛利率有望提升，因其酬金制管理面积占比增加。
• 彩生活服务毛利率可能略有下降，因并表万达物业导致包干制管理面积增加。
• 绿城服务毛利率仍承压，因其增值服务板块尚未完全释放效益。

指数调整预期

• 彩生活服务预计将在2018年8月10日的恒生系列指数调整中被重新纳入港股通交易名单，因其过去12个月的平均市值已满足50亿港元要求。
• 雅生活服务和碧桂园服务也有望被纳入港股通交易名单。

估值与评级

• 行业当前平均估值为17倍19年PE，其中：
  • 绿城服务：24倍19年PE
  • 中海物业：17倍19年PE
  • 彩生活服务：11倍19年PE
• 评级建议：
  • 彩生活服务（01778:HK）：买入（BUY）
  • 绿城服务（02869:HK）：跑赢大盘（Outperform）
  • 中海物业（02669:HK）：买入（BUY）

行业前景

• 防御性特征：物业管理行业受房地产调控及融资收紧影响较小，具有较强的稳定性。
• 催化剂：即将发生的指数调整和中期业绩报告可能成为短期推动因素。
• 建议：我们建议投资者逢低吸纳，因短期股价走势仍受大盘影响，但长期基本面稳固。

风险提示

• 投资者应全面理解报告披露内容，不得仅依赖投资评级做出决策。
• 报告内容可能不适用于所有投资者，建议结合个人情况并咨询独立投资顾问。
• 报告不构成投资建议，亦不保证投资回报，投资有风险，需谨慎对待。

披露声明

• 报告作者Kris Li及其关联方未持有目标公司股份或衍生品。
• 报告内容仅用于公司客户，未经授权不得复制、分发或使用。
• 报告基于公开信息，不保证其真实性、准确性或完整性。
• 报告可能涉及市场风险，投资者需自行承担风险。

结论

我们维持对物业管理行业的**超配（Overweight）**评级，认为其基本面稳健，受政策和融资影响较小，且近期指数调整和中期业绩报告可能带来积极影响。建议投资者关注板块的长期价值，适时逢低布局。