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金科股份（000656）：去杠杆调节奏，新五年稳健启航

核心内容总结

金科股份（000656）在2020年实现了营业收入877亿元，同比增长29.41%；净利润97亿元，同比增长52.7%。其中，归属于上市公司股东的净利润为70.3亿元，同比增长23.9%。公司通过多种方式积极去杠杆，扣非后的归母净利润为61.9亿元，同比增长7.9%。

主要观点

• 去杠杆策略成效显著：公司通过降低权益拿地金额、优化负债结构等手段，使得三条红线全部达标，资产负债表健康性得到改善。权益拿地金额同比下降9.4%，有息负债保持稳定。
• 经营性现金流显著增长：公司经营性现金流净额同比增长5.5倍，达到145.1亿元，显示出公司资金运作效率的提升。
• 新五年战略规划：公司发布新五年计划，强调持有型物业和永续经营的重要性，目标包括实现销售规模4500亿元、持有型优质资产规模300-500亿元、代建业务300亿元、金科服务5年10倍增长。
• 土储布局更趋平衡：公司土储布局更加均衡，重点聚焦二三线城市，拿地均价同比增长41.2%，地货比控制在37.9%，有助于控制开发成本和提升盈利能力。
• 盈利能力稳步提升：虽然开发主业毛利率下降至23.2%，但公司通过多元化拿地方式和优化财务结构，提升了整体盈利能力和资产质量。

关键信息

• 财务指标预测：公司预计2021年至2023年归母净利润分别为88.2亿元、102.2亿元和118.9亿元，EPS分别为1.6元、1.9元和2.2元。当前PE为4.3倍，PB为0.86倍。
• 拿地策略：2020年公司拿地方式以招拍挂与收并购并重，比例为1:3，合作拿地力度提高，新拿地权益比下降至57.1%。
• 土储情况：公司可售资源达7100万平米，可供3年开发。区域布局更加均衡，重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为24%、23%、17%、17%、10%、5%。
• 战略调整：公司于2020年底发布新五年发展规划，选举新领导班子，战略更加注重稳健发展和多元化业务协同。
• 投资与现金流：2020年公司投资活动现金流为-17108百万元，筹资活动现金流为10462百万元，整体现金流状况良好。
• 风险提示：公司面临销售结算不及预期和拿地不及预期的风险。

未来展望

金科股份预计未来三年将继续保持稳健发展，通过优化财务结构、提升经营效率和拓展多元化业务，实现长期价值增长。公司有望在持有型物业和生活服务等领域取得更大突破，提升整体盈利能力。

估值分析

公司当前PE为4.3倍，PB为0.86倍，估值处于较低水平，显示出市场对公司未来增长潜力的认可。随着公司业务的多元化发展和盈利能力的提升，未来估值有望进一步改善。

结论

综上所述，金科股份在2020年实现了良好的业绩增长，通过去杠杆和优化财务结构，夯实了主业发展的基础。公司新五年战略规划更加注重稳健和多元化发展，未来有望在持有型物业和生活服务等领域取得更大突破，提升整体盈利能力和资产质量。我们维持“强烈推荐”评级，看好公司长期稳健均衡发展。