中国房地产业_在房价强劲上涨的背景下调控措施不大可能放松_15页_685kb

中国房地产业深度研究报告总结

核心内容概述

本报告发布于2019年5月15日，由穆迪投资者服务公司发布，分析了2019年中国房地产行业的市场表现、政策变化、融资环境及信用评级情况。报告指出，尽管全国房地产销售额增长放缓，但部分经济发达地区的政策调整可能对房地产销售和开发商的信用状况产生积极影响。

主要观点

房地产销售增长放缓

• 全国销售额增速放缓：2019年第一季度全国房地产销售额同比增速放缓至7.5%，较前两个月的9.8%有所下降。
• 销量小幅下滑：全国合约销售量同比小幅下滑0.6%，影响了销售额增长。
• 未来预期：预计未来12个月全国合约销售额增长将进一步放缓，主要由于三四线城市需求疲软。

房价上涨势头趋缓

• 房价仍上涨：2019年3月，二线城市和三四线城市的房价同比涨幅分别为11.7%和11.8%，依然强劲。
• 政策调控：地方政府将继续微调监管措施以控制房价上涨，预计年内房价涨势将有所放缓。

落户政策调整的影响

• 政策放宽：国家发改委发布文件，要求放宽落户政策以促进城镇化发展，主要影响Ⅱ型大城市和I型大城市。
• 利好大城市：政策将增加符合条件的购房者数量，从而有利于经济发达地区大城市的房地产销售。
• 一线城市调控不变：一线城市楼市调控在短期内不会放松，以避免房价过快上涨。
• 小城市影响有限：经济较弱的小城市不大可能从中受益。

融资环境改善

• 流动性提升：2019年3月亚洲流动性压力指数显示，部分高收益开发商的融资环境有所改善。
• 再融资压力：未来12个月内，受评开发商将面临约396亿美元境内债券和171亿美元境外债券的到期或可回售压力。
• 融资成本下降：境外债券融资成本低于2018年第四季度峰值，显示市场对中国开发商风险偏好的改善。

信用评级变化

• 正面评级行动：2019年3月27日至4月25日共有6次正面评级行动，显示部分开发商信用状况改善。
• 主要评级变动：
  • 广州富力地产股份有限公司和富力地产(香港)有限公司的评级展望从负面调整为稳定。
  • 融创中国控股有限公司的公司家族评级从B1上调至Ba3。
  • 花样年控股集团有限公司的评级展望从负面调整为稳定。
  • 融信中国控股有限公司和正荣地产集团有限公司的公司家族评级从B2上调至B1。
  • 荣盛房地产发展股份有限公司获得首次Ba3/B1评级。

关键信息

市场表现

• 销售增长：2019年1-3月合约销售额增长前三的开发商分别是绿地香港（175%）、合生创展（142%）和建业地产（73%）。
• 债券发行：2019年第一季度中国受评开发商的债券发行总额为233.37亿美元，第二季度为86.35亿美元，全年累计为319.72亿美元，接近2018年全年481.13亿美元的水平。

流动性情况

• 高收益开发商：2019年3月，中国受评高收益开发商中，SGL-4的占比降至33.3%，较2月份的35.3%有所下降。
• 流动性较弱：仍有17家高收益开发商的流动性较弱，大多数评级为B或以下。

评级展望

• 评级展望分布：截至2019年4月25日，62家受评开发商中，50家展望稳定，8家展望正面，4家展望负面。

债券到期及可回售情况

• 境内债券：未来12个月内到期或可回售的境内债券总额为2,660亿元人民币。
• 境外债券：未来12个月内到期或可回售的境外债券总额为171.16亿美元。

附录概览

附录I

• 库存情况：2019年第一季度全国房地产库存增加，但与2015年近期峰值相比仍处于低位。
• 地价上涨：2019年3月地价进一步攀升，显示市场对房地产的持续需求。

附录II

• 债券发行详情：列出了2019年4月部分受评开发商的债券发行情况，包括余额、到期时间等。

附录III

• 开发商名单及评级：提供了62家受评开发商的名单、评级、展望及债券评级信息。

结论

报告指出，尽管全国房地产销售额增长放缓，但政策调整和融资环境改善对部分经济发达地区的大城市房地产市场和部分开发商的信用状况产生积极影响。然而，由于地方政府的调控和市场环境的不确定性，未来12个月全国房地产销售和房价增长仍面临一定压力。同时，开发商的再融资需求依然存在，市场对其信用状况的评估仍需谨慎。