20161128-安邦咨询-房地产行业_通讯总第1069期_17页_1020kb

房地产行业资金链紧张与市场动态分析总结

核心内容

房地产行业正面临前所未有的资金链紧张问题，部分房企因销售压力增大和融资渠道收紧，不得不采取股权质押或转让等措施来缓解资金压力。同时，市场整体成交量下降，房价结构性调整，行业进入深度调整期。

主要观点

• 资金链紧张：房地产企业负债率居高不下，部分房企资产负债率超过80%红线，资金杠杆率仍维持高位，导致房企不得不通过股权质押和转让来融资。
• 融资环境恶化：10月上市房企发债规模环比下降37%，美元融资成本上升，房企面临较大的偿债压力。
• 市场成交量下降：多个城市如北京、上海、广州、重庆等，新房及二手房成交量持续下滑，市场进入调控后的深度低迷期。
• 房价结构性调整：一线城市房价被结构性拉高，而部分区域如北京中心五区出现房价大幅回落，市场供需关系失衡。
• 开发商转向城市价值：部分开发商开始关注城市价值，强调商业繁荣和人口聚集对城市发展的带动作用。
• 海外投资风险显现：部分房企转向海外投资，如马来西亚依斯干达特区，但存在过度供给与本地需求不足的问题。

关键信息

资金链紧张现状

• 截至三季末，136家上市房企合计负债达4.52万亿元，同比增长23.5%。
• 15家房企负债超过千亿，万科负债6123.96亿元，负债率81.01%。
• 部分房企如嘉凯城、新湖中宝、泛海控股等出现股权质押行为，金额巨大。

融资情况

• 10月上市房企发债规模190亿元，环比下降37%，同比下降55%。
• 境外美元融资成本上升，部分房企综合融资成本超过15%。
• 2016年全年约有63亿美元债券到期，2017年预计为52亿美元，再融资风险加大。

市场表现

• 北京：11月商品住宅成交面积环比增加32%，但均价仍处于历史高位。豪宅化趋势导致新房供应结构不合理，预计房价将结构性回落。
• 上海：周成交均价突破5万/平方米，达到历史新高，但商业和办公类产品供应减少，成交量下降。
• 广州：进入地价“4万+”时代，10月土地成交总价205亿元，但新房市场供应结构不均，中心五区成交大幅下滑。
• 重庆：主城成交三周持续下降，市场成交量低迷，开发商延缓放量。
• 南京：受政策调控影响，成交量下降明显，开发商面临去化压力。

行业趋势

• 城市价值关注：开发商开始关注城市价值，强调商业繁荣和人口聚集对城市发展的推动作用。
• 调控周期预期：本次调控周期预计持续6-9个月，20个城市房价可能下调10%以上。
• 农村改革：农村土地改革试点已进入总结经验阶段，2017年重点在于政策与法律的完善，而非重大突破。

风险提示

• 资金链风险：房企面临高负债和融资渠道收紧的双重压力，股权质押和转让成为短期应对手段。
• 市场预期变化：购房者观望情绪加重，成交量持续低迷，市场可能进一步降温。
• 海外投资风险：部分房企转向海外，但存在过度供应与本地需求不足的问题，如马来西亚依斯干达特区。

机会提示

• 城市价值投资：部分开发商开始关注城市核心价值，如商业繁荣与人口聚集，可能推动城市长期发展。
• 去库存政策：政府通过增加住宅用地供应，促进市场平稳发展，有助于缓解库存压力。

其他信息

• 美国成屋销量：2016年10月美国成屋销量年化总数环比上升2.0%，为2007年以来最高水平。
• 英国房价信心：英国房价信心指数连续四个月高于50分岭线，但信心略有回落。
• 标普预测：预计2017年中国房地产开发商销售及利润水平将继续下滑，流动性趋弱，再融资风险上升。

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行业数据信息

• 土地市场：多地土地供应减少，但部分区域如广州、上海出现高价地块成交。
• 房地产销售：部分城市如南京、苏州成交量大幅下降，市场预期转向悲观。

附注

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